看到群里在讨论房贷的金融中介可以转成经营贷，套中间的利差（以前都是5.8%的房贷，经营贷是3.8%，中间有2个点利差），理论上只有总额较大的房产才能产生较大的省钱空间（节省几十万利息）。
风险告知：阅读原文
风险主要是2方面：
一方面是经营贷还款时间要求的短，几年就要还一次，再续贷，需要垫资，中间产生的手续费，公司虚假流水，虚假合同等都需要中介费用，可能被敲竹杠，也有可能都过了，实际没有节省多少钱，中间的利差只不过是银行赚的变成中间机构赚的了
另一方面就是法律风险，理论上被查到了可能就要坐牢
》再分析
每次中介操作手续费接近1个点。实际节省可能不到1.5个点，背负风险还很高。自己权衡。
Originally posted 2022-05-09 10:38:00.
已经装修的，要不，砸了重装？
开玩笑，最简单的方法就是室内上地毯，软包门（或者整个静音门）。
Originally posted 2023-04-17 21:06:09.
主要就是质量差，没啥质量保证，尤其是大拆大建的项目赶工期更麻烦。
比如典型的广州黄埔中央城。
Originally posted 2023-04-13 08:08:14.
前段时间应该说过这个事，学区房是受当地政府政策规划安排的，可能在你买的时候会给你挂在这个学区（出于某些因素，至于什么因素就不说了，反正看着划进来了，但是没啥影响），但是第二年可能就出于上级或者其他方面的考虑划出学区。
尤其是落地要求向保障性住房，租赁用户，低收入群体倾斜教育公平一类的时候。
总之，买房不能太把学区房当回事。（可以搜索买房，整理了一些笔记，有需要的在博客搜索就能看到）
就拿我同学小时候来说，学校就和他家房子隔一堵墙，不是还得花一个小时去另一个区读书，学区房只是抬高房价炒作的条件，而不是购房的决策条件。
Originally posted 2023-04-12 07:16:07.
本文主要内容源自于》千万别说你懂买房 总内容阅读时长大概要5-7个小时，每天抽1小时，基本一周读完，对于买房有一定指导意义。
二手房最主要的问题是交易纠纷和违约费用，一般定金是5%房价，一般违约方亏5%（涨跌超过的多了，违约纠纷就产生了）；二手房往往涉及到中介，一般意义上买卖双方各1.5%的中介费，不过我国国情原因，一般3%的中介费实际上都是买方承担的。》关于中介费（随着开放自由市场，中介费是可以很低的，比如到0.6%，也可以很高...），
换句话说，二手房你要买方，尽量也要额外准备8%的资金以防产生各种税费，杂费，中介费，诉讼费等。
二手房主要是置换需要，也就是以小换大》以小换大是怎么操作的
二手房一定要做产权调查，因为搞不好不能过户的。
》怎么砍价
可能有遇到的其他风险问题：
》卖家解抵押提前没能了解好，搞不好自己要亏得很惨 》遇到毁约怎么办 》遇到纠纷怎么办。尽量提前找好律师，抢先一步，一般来说，买卖双方谁先操作谁能赢 》不是业主本人的房子能不能买？
Originally posted 2023-02-21 11:09:28.
本文主要内容源自于》千万别说你懂买房 总内容阅读时长大概要5-7个小时，每天抽1小时，基本一周读完，对于买房有一定指导意义。
总之买房之前要做好资金准备（30%成首付的房子要尽量多准备5%，因为涉及各项税费杂费可能到5%），对自己的支付和还贷能力有一个清晰的认识（不要超过一方收入的70%），不要高估了自己的还款支付能力；另外尽量也不要听信别人的过桥资金和转贷方案》房贷转贷靠谱吗
国家为了土地有效使用，严格意义上是不允许建造别墅，大部分新建的别墅基于现在的严规，大部分都有水电隐患，能不买就不买，非要买，尽量买年份久一些的，老的反而因为规则没那么严能建造的更好一些，但是水电老化，网络环境问题也麻烦，不是很推荐。
学区房就是一个伪概念，因为学区主要是每年政府根据居住情况进行划分的，不一定每一年你的房子都属于某个学校的学区范围，所以学区房别太当真，就像我同学，房子后边就是学校，他也不在人家学区范围，得去几公里外的小区学校。
理论上，为了社会公平，小产权房是不可能转为大产权房，而且大部分都是违建（拿地之前承诺政府开发干啥，拿地之后就改了住房去卖，因为土地性质有问题，所以不是70年的住宅大产权，严格意义上属于违建，有可能被要求整改，强拆，但是执行有难度）
》商住房公寓能买吗？（这种就是典型擅自更改土地使用性质为了赚钱该住宅的）
往往小产权会拿理财属性承诺包租啥的，这是非法集资行为，理论上判刑10年的》售后包租的房子能不能买
理论上也是违建，另一方面非本村人法律上也禁止买卖，合同基本就是法律意义上的无效合同，最后一方面没办法过户，所以不建议牵扯进去。
买房尽量买现房，别碰期房》楼盘烂尾很麻烦，基本花钱都没地方维权
》有条件尽量提前了解土地性质和开发商5证资格，这关系到是不是真能给你办不动产（房产证）
买房先看房》最好花点钱带个验房师，真有意向就提前把坑了解一下，有坑就能降价，坑大了就尽早撤退别进去踩。（基础选房建议）
清楚以上内容后，
一般银行不再做房产证抵押，自己直接拿证，拿证时间一般在交房后的3-6个月，大部分在2个月左右就能拿到。整体来说证件都是不动产证，然后注明产权信息70年就没啥问题；下不来证的一般都是有问题的（大概率是违规开发，政府不敢给下证，基本上就一直没证），能拿到证的前提条件是开发商5证（开发商5证最核心的是国有土地使用证，这个证明确规定了政府给开发商这块地是干啥用的，如果土地使用性质不对，房产证基本一定不给办的）；办不下来证最大的两个风险：一方面是开发商可以继续抵押去融资，因为土地产权还在开发商手里，另一方面就是无法上市交易，这意味着你后续换房，卖房是不能进行过户的，如果开发商破产，开发商缺钱都可以直接再卖或者被法院查封，甚至因为违建没证被政府强拆夷平。（一般来说容易遇到这种问题的是小开发商的盘子，多见于小城市；另外一般能办理下按揭贷款，开发商5证齐全，国有土地使用证土地性质没问题是可以办理房产证的）》PS：没有房产证的房子不能买
住户入住后首先要在街道办或者小区办成立委员会，集资完成第一笔业主维权资金（10万），在这种情况下无论以后是和开发商维权还是和物业维权都有基础的法律保护和维权物质基础，大部分小区寿命短暂主要在于小区一盘散沙无法凝聚形成有效的维权。
》买房你要知道当居住的小区会难以挽回地走向衰败；过去的经验告诉我们无法在第一时间成立业委会，后续基本没有维权可能，成立业委会后，经过三分之二人同意就可以更换物业啥的，齐心协力才能保证之后的居住体验。
Originally posted 2023-02-21 10:33:08.
按照法律规定，开发商盖好房子，取得房产证要分三步走：
（1）楼盘竣工验收，交付使用；
（2）开发商取得整个楼盘的产权；
（3）把产权分割给业主，办理房产证。
业主没有拿到房产证的时候，整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也是一样）。
商品房竣工后，开发商要做初始登记，也就是办业内人常说的大产权证。开发商的大产权证包括两部分：土地证和房产证。前者是《国有土地使用权证》，招拍挂之后就可以办，所以一般来说，开发商都是先办好土地证，竣工之后才办房产证。
办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：
（1）商品房五证
（2）主体资格证明（开发商的法人营业执照等）
（3）竣工验收备案表
（4）面积实测报告
这些材料的使用方法是这样的：
我是开发商本人（2），
我有合法手续（1），
房子我盖好了（3），
面积是这样的（4）给我办证吧！
法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同的约定，都是以交房后的时间来计算的。
法律规定，开发商拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房，所以交房之后开发商立刻就可以去做初始登记。
初始登记之后开发商有了大产权证，就可以按照合同约定给业主分割成小产权证，业主就能拿到房产证了。这个过程最长需要一个月。
一般都是默认由开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去的。
这样算下来，办大证需要二三十天，办小证也需要二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（取得竣工验收备案表和面积实测报告）开始算，3个月内业主就能拿到房产证。随着各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往只会更短，不会更长。交房之后90日就是商品房默认的办证时间，一般开发商会在签合同时延长到6个月。
办不下房产证的原因
开发商给业主办房产证一般需要3—6个月的时间。超过这个时间办不下房产证，有多种可能的原因：
•违规用地问题
•变更规划问题
•面积测绘问题
•竣工验收问题
•资金链条断裂
•公共维修基金和契税挪用
•开发商跑路
当然，还有其他各种原因，总的来说，大部分办不下房产证的项目，十有八九都是因为开发商存在不正规操作，导致在办证过程中被卡住了，而且卡得很严。政府不敢轻易给开发商审批。
办不下房产证的严重后果
一般来说，开发商和业主在合同里约定交房半年内办理房产证是很常见的，如果约定三年内办证，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况，三年基本等于无限期。
一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。
对于房子价格贬损，如果你一直住在房子里，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就会选择苦等。他们认为只要一直等下去，房产证早晚都能下来。
但是住没有房产证的房子也存在很多风险，按照法律规定，房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主本来住得好好的，突然房子被法院查封的情况发生。
开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动把楼盘当作融资的工具不予实际交房，违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来了整个项目被夷为平地。
办不下房产证对开发商有什么好处
开发商可以自由地约定办不下房产证的违约金额度，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金额度，比如总房款的千分之一，一次性支付。一套100万元的房子，千分之一就是1000元。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉。但是业主的购房款早在房屋预售阶段就被基本拿走了，所以开发商根本不在乎业主拿不拿得到房产证。
业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘融资。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的，比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。
办不下房产证如何自救
如果小区已经具备了办理房产证的条件，没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小。
如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，业主可以通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等。
如果开发商存在非常严重的问题，办房产证的难度很大，业主就要考虑及时退房。
因为房产证能办理就是能办理，一个小区的业主都能办，反之办不下来就是办不下来，所以办房产证类维权最大的难度不是来自法律而是来自组织。
•难以解决一个业主维权，一群业主搭便车的心理。
•业主意识不到办不下房产证的风险，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）。
怎么避免买到办不下房产证的房子
信任大品牌开发商：珍惜自己名誉的开发商不会做这种事，一些大品牌开发商很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。
商改住不要买：因为土地性质是商业用地，所以这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，一般政府明确不予办证。
手续要齐全：手续不全的房子不能买，房产证办不下来就是因为手续不全。
没有竣工验收备案表和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证的前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等住进去几年房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并解决了。
在我国，过去房地产这三个字是分开的，房是房，地是地，产是产。房子归房管局建委管，土地归国土局管。房地分离，分别管理、分别立法。但是随着《不动产登记暂行条例》的出台，为了响应中央的政策，地方政府开始大力推进由国土局主导的不动产统一登记制度。也就是说，让过去不发土地证的国土局，给大家重新办不动产证，代替房管局发的房产证，实际上大部分人办出来的应该都是不动产权证书，这个不动产权证书，解决了过去全国有的地方有房产证没土地证，有的地方二证合一的混乱状态。一个不动产权证书，既是房产证又是土地证。
每个小区都有《国有土地使用权证》，这个证是国土局发给开发商的大证，它是商品房五证之一，甚至说它是商品房五证之首也不为过，从开发商办好国土证这第一个证，到业主拿到房产证这最后一个证，大概要5年时间。这还得是在开发商第一时间竣工开盘，没有一点儿捂盘惜售，没有一点儿资金链条紧张，没有一点儿耽搁的前提下。
随着新制度的出台，业主手里的房产证就作废了，要去国土局换发不动产证，日后房子才能上市交易、继承过户。
Originally posted 2023-02-21 00:05:19.
小区里的掐架包括：
•业主和开发商掐架
•业主和政府掐架
•业主和业主掐架
•业主和业主代表掐架
•业主代表和业主代表掐架
•业主和物业公司掐架
•业主和隔壁业主掐架
掐架的时候不仅花样多，手段丰富（大家都住在一起，可以肉搏），还往往直接涉及舆论导向问题：不仅要掐架，还要争取吃瓜群众的支持和关注。
掐架问题的根源在于物业服务制度：开发商卖房，购房人买房，买房要签合同，合同里面有一份前期物业服务合同。大部分人看也不看就签了，就算有人看了，基本也没有办法修改——大家都这么签，你要是不签，只能选择不买。
物业服务合同的一方是购房人，另一方是（开发商指定的）物业公司，业主入住，物业公司根据物业服务合同收费，提供服务。
在一个小区，如果有1000个业主，就有1000份物业服务合同。如果一部分业主对物业公司不满意，想要换一家该怎么换？
物业是大家的物业，只有一个业主变更合同是不行的，需要其他业主的配合。1000份合同的修改、签订，本身就是一个不可能完成的任务，只能靠投票来解决——把1000份合同通过少数服从多数变成1份合同。更换物业公司的法律规定在《物权法》里。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主们召开业主大会，成立业委会，得到了过半数业主的同意，业委会代表小区全体业主和物业公司签订一份合同，就对全小区生效。
在我们的日常生活中，至少有两件事是需要投票的，一是村民选村主任，二是业主选业委会。后者又比前者难，因为第一没有政府出来主动组织，第二要在遵守法律规定的前提下和各方利益较量，第三要克服中国业主的普遍弱点：对投票这件事高度蒙圈儿。
•发动群众很难。
•让政府配合拉票很难。
•指望物业公司不捣乱很难。
物业公司不可能坐以待毙。前期物业服务通常采取包干制，物业公司的主要业务就是保安、保洁、绿化，这三项业务都可以外包，外包有很多好处，其中就包括回扣。目前只要物业公司外包保安、保洁、绿化，都可以拿到外包公司给的回扣。
其他的业务，比如电梯、停车管理、会所、广告、物业用房，都可以产出利润。但是这些都不需要物业配备特别专业的人员，一家小型的物业公司，基本上3个人就够用：1个经理，1个文员，1个会计。物业公司的员工只用做两件事情：售后服务和收费。
经营物业公司本身并不难，基本就是凭良心收钱。一个10万平方米的小区，物业费按照每平方米2元算，一个月就是20万。其中大概一半用在电梯上，剩下要用钱的就是保安、保洁、绿化，再加上公共区域的各种经营收益，物业公司的经营是很稳定的。
除了包干制，还有物业公司采用酬金制。包干制，就是钱花多少物业说了算，剩下的钱是物业的。酬金制，就是物业的酬金是固定的，剩下的钱都要花在小区上。
显而易见的是，在小区花的钱越多，小区的品质就越好，在小区花的钱越少，小区的品质就越差。物业公司永远对业主哭穷，说自己不赚钱，甚至亏钱，因为信息不对称，业主很难知道物业公司到底花了多少钱，所以业主对物业服务质量的评价主要看个人感受。
实际上，大部分物业公司还是赚钱的，大家在商言商，如果物业真的连年亏损，贴钱给小区，物业公司为什么不赶紧离开小区呢？
开发商愿意用自己的物业公司与其让外人赚这个钱，不如自己赚。有的开发商为了宣传，卖房的时候会宣传物业公司的品牌，但是这个品牌是可以挂名的，就是还用开发商自己的人，借别人的牌子。我国的物业制度决定了物业公司的垄断性、不易更换性，所以这个行业缺乏充分的市场竞争。
负责小区成立业委会事宜的是街道的小区办
小区办并不欢迎业主成立业委会，因为“成立业委会＝拉票＝闹事＝换物业公司＝不维稳”，最糟糕的是每次业主要干点儿什么事，一般不请律师，但是只要程序上出了问题，就一律把锅甩给政府部门。物业法律又偏偏是个精细的法律，全国也没几个这方面的专家，最主要的原因是干这个根本不赚钱。
司法局为街道推荐法律顾问的时候，往往随机性比较强，街道无法得到专业的法律服务。街道干好了没人夸，干不好保证挨骂，出了事还要被扒皮。
如果全小区大部分业主都不交物业费，那么物业公司没钱赚，自然只能撤走。但是不交物业费的弊端特别大，容易导致电梯停运、风机停运、停水停电等问题。大部分小区的这些重要设备都由物业公司实际控制，所以如果物业公司拿不到钱，就可以跟业主打消耗战。业主的维权运动，主要来自群众的支持，一旦断电，有一部分群众会更加愤怒，还有一部分群众会扭头转而支持物业公司，反对他们本来支持的业主代表。
交还是不交？业主至少会因此分裂成四派。
•坚决不交
•坚决要交
•不知道交不交
•根本不关心
坚决不交的，二三十人，坚决要交的，二三十人，不知道交不交的，二三百人，根本不关心的，六七百人。这才是一个小区的常态。所以业主希望凭自己动员就让全小区（大部分）业主不交物业费的想法客观上行不通。你以为你代表着大多数人（微信群里一呼百应），实际上你只能代表经常和你互相发表情包的那几个人，在自己的群里自娱自乐！
换个角度说，大家不要觉得，既然小区物业服务不好，不交物业费的维权业主就都是好人。在坚决不交钱的业主里，除了维权斗士以外，还有在哪个小区都不交物业费的“老赖”。维权斗士也不见得都目的单纯，有的人很简单，就是觉得物业不好，要打败物业。有的人就复杂一点，打算取而代之——把物业赶走，开自己的物业公司。有的人是向往权力，当业委会主任有面子，维权的时候也有人一呼百应。有的人是向往金钱，业委会主任可以决定小区各种各样的好事儿，比如小区要更换消防设备，业委会就可以进行招标。不过，你也不要觉得维权斗士靠谱，心怀鬼胎的人干不成事，有时候在利益的驱动下，后者的战斗力比前者还强！
坚决交物业费的人里，也不乏开发商、物业的卧底。有的小区半卖半送，有不少人因为关系白得了一套房子，有的人则是通过关系，低价买了房子。小区维权时，这些人不可能站在业主这一边，必然站在物业和开发商这一边。这些人平时也会做反向宣传，你们越是说物业不好，他越是要说物业好。开发商想要收买一个业主是非常容易的事情，随便把一个工程项目包给某个业主就好了，连钱都不用送。有的业主被收买的下限极低，比如免两年物业费，就立刻倒戈了。
一个好的小区，需要的是持续不断的养护和经营，而在这个过程中，业主代表必然会逐渐形成业主组织，虽小区和小区之间区别有没有业委会，业委会能不能管好小区，体现的是一个小区至少一半业主的决心和智慧。
如果你的门被别人捅了，如果你家门口堆满垃圾无人管理，如果你的小区杂草丛生，如果你的物业保安殴打业主，你有三种选择：
•交物业费，成立业委会，赶走坏物业。（往往是最难的）
•不交物业费，等着当被告，一审和对方和解。
•卖房走人，用脚投票
Originally posted 2023-02-20 23:46:26.