准备收房的时候，大家可以聘请一位验房师陪同，很多验房师都是从建筑工程相关行业的一线退下来的老师傅，收费不高，能帮大家检查房子可能存在的大小问题：楼体、墙体是否垂直，是否存在漏水问题，有无裂缝，是否存在层高不足的问题。开发商整改完毕之前，业主有权不收房，有权向开发商主张逾期交房的违约金，逾期交房超过一定期限，有权退房。
先看房验房，后签字。
收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等。
Originally posted 2023-02-16 23:22:56.
按照时间顺序排列大概是这样的：
•认购书
•商品房预售合同
•补充协议
•前期物业服务合同
•业主大会公约
•抵押贷款合同
如果你买的是商铺，可能还要签委托经营合同。上面提到的商品房预售合同、补充协议、前期物业服务合同、业主大会公约是一起签的，到你签的时候你就知道了，销售员会有一串动作：把整本合同翻开，找到要签字的地方，让你签字，签完再替你翻到下一个要签字的位置。（自己记得拍照留档，以防后期用到）
认购书里主要包括以下几方面内容：
•成交价格
•房号
•定金
•什么时候签订正式合同
•不签正式合同会怎么样
（认购书里面最需要防备的条款是你明明没见到正式合同，却说你看了，这就阻断了你以后协商合同条款的权利。因为内容基本不能修改，所以我们要通过保留录音证据的方式进行规避。）
商品房预售的范本合同。
有人误以为只要是政府给的合同就不能改，这种想法大错特错，你不改，开发商会改，合同改了就改了，你不看是你的问题。
商品房预售合同里面最重要的信息就是五证的证号。不在现场悬挂五证的开发商不一定没有手续，但是不在合同里写明某个证件的，有可能就是这个证开发商还没有！（这就影响你有没有房产证，后续能不能过户，你的房子是不是违建了）
除了证号，你还要注意房号。因为合同上的房号和沙盘上的房号，不一定对得上！有的客户买了房子，收房的时候才反应过来合同上约定的房子不是自己在售楼处说的那个房子。这种信息一旦落实到纸面上，是售楼处骗了你，还是你买的就不是你说的那个房子，谁也证明不了，所以签合同时要多核对。
商品房预售合同的补充协议是你需要看的重头戏。
这个协议是开发商重金聘请律师起草的。开发商找到律师，跟律师说，你帮我写个合同，保证我以后不被业主找麻烦。律师说，你可能会有哪些麻烦呢，能给我说下吗？开发商就得说，我这个房子吧，哪儿都挺好，就是离高压线特别近。遇到这种情况，补充协议里准有一个关于高压线的条款：乙方已经清晰并充分地知晓一切甲方楼盘附近可能的噪声污染源、化工厂、垃圾焚烧站、地铁、轨道交通、高压线等一切有可能对楼盘造成影响的市政设施，乙方同意并认可这些内容。
补充协议不是签约的时候才能看到，别的购房人签合同的时候你可以看，你也可以直接跟售楼人员要求看合同，甚至有的开发商会把补充协议放在售楼处供购房人参考。当然大部分人是不会看的，律师提醒了多少遍也不看，他们只愿意信售楼人员说的话。
除了补充协议，物业服务合同也应该得到关注，毕竟物业费的多寡直接和社区品质挂钩。不过，开发商招聘的前期物业，服务品质一般比较普通。所以业主们最好能早点儿成立业委会。业主是有机会再改签业主大会公约、议事规则和物业服务合同的。
在和开发商签订的合同里，最重要的是银行同意出售房屋的证明。现在开发商的房子几乎都是先抵押给银行的。所以如果你买的房子上面没有抵押，你才要感到奇怪，要问一问。银行同意解抵押，这套房子才能做网签备案，这份证明必不可少。
Originally posted 2023-02-16 23:19:18.
现在买商品房最大的风险不是质量问题，而是房子烂尾引发的贷款问题很质量问题根本无法避免，只能等出了问题再找律师打官司。但是我们可以通过一些手段规避烂尾的风险——尽量办理住房抵押贷款。
根据目前的法律规定，在商品房买卖合同被解除的时候，业主可以解除抵押贷款合同。
抵押贷款合同和商品房买卖合同是什么关系呢？我们买房并不是一次性把钱付清。我们最先支付的是定金，然后是购房的首付款，接下来贷款的业主办贷款，不贷款的业主分期付款。
住房抵押贷款，就是把业主打算购买的房屋抵押给银行，银行借钱给业主，业主拿这个钱买房。但是在实际的资金流动中，这笔钱会直接给开发商，而不会到业主手里。
为了保证交易安全，银行一般也不应该直接把所有的钱全部付清。但是在实践中，由于种种原因，银行的惯例是在楼盘建设到正负零，也就是地下部分修完，开始修建商品房地上的部分时，就把楼盘的贷款全部付给开发商。之后再销售出去的商品房，业主办理好贷款之后，一般几天之内贷款就会被支付给开发商。
开发商资金链条断裂的时候，会引起多个连锁反应。首当其冲的就是开发商丧失了履行合同的能力，房屋必然会延期交付。这个时候，业主通过起诉解除买卖合同，通常都能得到法院的支持。在解除买卖合同之后，贷款合同也可以解除，这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了，也不会上黑名单。
如果你的首付是3成，贷款是7成，你最多损失掉首付，而银行则要损失7成的贷款——开发商资不抵债，楼盘短期内也不会被拍卖，所以我们可以粗略地说是损失掉了。
办理贷款还有一个好处，就是贷款的业主一般被视为已经付清了所有的购房款。涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处。
虽然现在贷款的利息很高，但是还款的周期很长，考虑到通货膨胀的因素，贷款还是划得来的。唯一需要注意的，就是贷款额度不要太超过自己的还款能力。比如你明明月收入5000元，非要背上每个月还款5000元的贷款，一旦失业下岗，如何生存就成了问题！
Originally posted 2023-02-03 23:02:50.
政府只允许开发商盖10000平方米，开发商却盖了15000平方米，多了5000平方米没有房产证，所以就“送”给业主，这多出来的不能写进房产证里的面积就是开发商从政府手里偷出来的面积。
购房人在买房的时候，经常会遇到赠送面积这种说法，送露台、送车位、送地下室等，这些所谓的赠送其实都不是真赠送，只是把没有房产证的这部分面积违规造出来，再把费用摊到单价里卖给你。（赠送的这部分其实属于违规建设）
开发商绕了这么大的圈子，到底是为什么呢？
第一个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。开发商从政府手里拿地的时候，这块地能盖多少平方米就已经被政府固定了。一块容积率1.6的住宅用地，如果土地是10万平方米，上面就只能盖16万平方米的房子，多一平方米也不行。这是开发商拿地的时候在和政府签订的土地出让合同里约定好的，接下来的商品房五证和竣工验收，都要按照这个标准审批。
第二个原因是，开发商多卖面积需要重新审批，给政府补缴土地出让金，从而增加成本。
开发商要变更规划增加面积也不是不行，但是要重新去发改委立项，重新申请各项手续，补缴土地出让金。这一来一去几千万元就没了，并不划算。一边是不能随意变更规划，一边是高价买了地不能轻易降低售价（房价没涨起来），所以开发商就只能在不增加建筑面积的前提下增加面积，听起来矛盾，但这是完全做得到的（飘窗，阳台，地下室等设备空间不计算建筑面积），但是都属于违建。
Originally posted 2023-02-03 22:51:20.
几个概念：地名、推广名、项目名、土地名。
地名，是规划局地名办公室给一个地方起的名字。这个名字是官方的。
推广名，是开发商卖房子的时候为了方便，给楼盘起的名字。
项目名，是开发商报给政府的名字，主要用来申请《建设工程规划许可证》等。
土地名，是拆迁、招拍挂时期，政府根据城市规划，给予土地的编号。
所以同一个小区，在拆迁的时候，可能叫律师村C地块，在开发的时候，可能叫律师花园，在卖的时候，开发商可能起名叫律师豪庭，在地图上，可能叫别的名字。你的房子所处的小区，可能会叫不同的名字，你把这些名字都找出来，有利于找到相关信息。比如找到了土地名（一般可以根据地址查到），你就可以很容易地找到招拍挂的信息，而招拍挂的信息往往会包含一些规划指标，比如容积率。
如果找不到，你就要想办法找土地出让合同了。
我们作为购房人，首先应该关注土地用途，开发商擅自改变土地用途，违规开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能存在的设计缺陷，日后无法办理产权证才是根本风险。弄清楚出让地块的土地用途，可以帮助大家避免买到住改商、商改住、以工业用地开发的别墅等房屋，别明明是集体土地或者教育用地上盖的房子，你还当住宅买。
其他的技术指标也有必要进行核对，比如规划的建筑面积是10万平方米，卖的时候售楼小姐说有20万平方米，你就要考虑是不是规划变更了。
土地出让合同中还会包含该地块的成交价格，即开发商以什么样的价格买下了这块地，一般称为“楼面价”。楼面价越高，我们买房子的单价也就越高，有些楼盘之所以烂尾，就是因为土地出让金过高，导致项目资金难以周转。
Originally posted 2023-02-02 07:19:34.
1.不买就不会上当。（商品房预售意味着你不清楚实际到手的房子质量）
在看房的时候，你随时可以发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：
接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水会渗到楼下，就说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗？如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？
如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？
正常人遇到这种事，第一反应就是退房，但是不一定能退掉，请做好心理准备！
按照目前的法律规定，能否打赢官司顺利退房，主要看两点：
是不是主体结构质量问题；
是不是严重影响居住使用。
两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，购房人就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及造成的损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然看着吓人，但是是安全的。理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？
在目前通用的钢筋混凝土结构里面，地板原本是没有的。一般会在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如，施工的时候工艺不到位，本应该14天完工却只用了7天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！
通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。
有了这样的鉴定结果，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。
不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样是裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题时，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10％。
由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易规避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。
2.买大开发商的房子
大开发商的房子，比小开发商的房子发生烂尾的可能性要低一些。不管有多少个楼盘，开发商都会很聪明地在楼盘和楼盘之间建立“防火墙”：开办项目公司。先是母公司拿地，然后把土地权利转让给一家全新的项目公司，再用项目公司进行商品房开发。这个模式有个好处，就是一旦一个项目出现问题，不会危及其他项目。但是大部分情况下，开发商在资不抵债的时候，会把在建工程变成融资的筹码（抵押），所以项目公司只是起到一个保险丝的作用。
大开发商的房子，虽然不见得一定有非常好的房屋质量，虽然价格会相对比较高，但是因为开发商的资金偿还能力相对不错，再加上开发商要考虑自己的品牌形象。在出现问题之后，大开发商往往能够有一个比较好的解决方案。
3.提前确认商品房五证
虽然我国采用的是期房预售制度，但是为了保证基本的交易安全，还是设立了相关的法律法规，比如商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。按照这个制度设计，开发商取得《商品房预售许可证》之后才能开始卖房。为了避免个别开发商利用法律的漏洞来作恶，在2003年《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》里还专门有一个规定：如果开发商五证不全就把房子卖给业主，法院可以认定买卖合同无效。道理很简单，既然国家禁止开发商在五证不全的情况下卖房子，开发商的售卖行为就是违法的。
国有土地使用权证：
按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。
销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。
开发商通过土地招拍挂制度从政府手里买下一宗土地，就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》，土地出让合同虽然不是五证之一，但是内容很丰富。它和《国有土地使用权证》的关系，就相当于我们的购房合同和房产证的关系。《中华人民共和国城乡规划法》
第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
法律明确规定，土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在先，项目规划在后。城市规划不涉及房子具体怎么盖，但是会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后所有的操作，包括做建设工程规划，都必须符合这些指标。（拓展：买房如何提前了解房子土地信息？）
建设用地规划许可证
开发商往往会在获得土地证后，立刻把土地抵押给银行。同时，开发商还会持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
《建设用地规划许可证》是有附图的，这个图要和卖地时的规划条件图一致。要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。
代征绿地和代征道路会对小区生活环境造成重要影响。现在的房子经常会分期开发，一期和二期之间隔着马路，这种道路看起来是小区内部道路，但也有可能是代征道路。代征道路修建好之后，开发商需要把路移交给路政部门，代征绿地则要被移交给园林部门。所以，并不是说只要出现在沙盘或者图纸上的绿地和道路就都属于开发商或小区业主。道路和绿地一旦加了“代征”二字，如果政府没有立刻收回，小区就可以使用，等什么时候需要了，就要被移交给政府。
建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》会附有小区的总规划图，包括小区平面图、剖面图、分层平面图、分层剖面图。
沙盘效果可能与规划图纸不一致，开发商实际交付的房子也会和规划图纸不一致。从业主的角度讲，我们希望一旦开发商变更规划，自己可以第一时间知晓，并争取到挽回的机会。如果等开发商规划变更的公示期过去，挽回的难度就会加倍，甚至难以实现。
建筑工程施工许可证
《中华人民共和国建筑法》第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（四）已经确定建筑施工企业；
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施；
（七）建设资金已经落实；
（八）法律、行政法规规定的其他条件。
没有《建筑工程施工许可证》就开始施工是违法行为，开发商要是这么干，一举报一个准儿。《建筑工程施工许可证》确定了建筑施工企业、建设规模和合同价格，此处的合同价格是指开发商需要向施工方支付的工程造价，一般来说在每平方米2000元左右（钢混结构），这是真正意义上的“房屋成本”。
商品房预售许可证
《商品房预售许可证》在时间顺序上排在最后一位，因为前面4个证是开发商取得《商品房预售许可证》的前置条件，只要具备了《商品房预售许可证》，一般情况下是五证齐全的。要特别注意，五证中每个证不一定和土地一一对应。一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》。它们是具体到每一栋建筑物甚至每一套房子的。只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时，才能确定你的房子手续齐全。
购房人如何获取上述文件？
•政府门户网站查询
重要的项目文件会在相关政府部门网站进行公示，网络信息化程度越高的城市，政府信息公开的工作做得越完善。有时候项目名称和小区名称不一致，购房人也可以通过开发商、地址来间接查询。
•去指定政府部门查询
我国行政机构设置复杂，国家发改委是立项批复、管理价格的机关，土地事项在国土系统，项目规划在规划系统，再加上市、区政府，房屋管理部门和建设管理部门，形成了整个房地产行业的行政管理系统。国有土地使用权出让合同和《国有土地使用权证》在国土资源部门；《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》在规划部门；《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》一般在住建委或房管局。
请注意，每个城市的行政机构设置不一，具体部门会有不同，比如有些城市的规划局和国土局是合并的，有些城市建设局和房管局是合并的，实际称呼也会有差异，购房人需要依据各自城市的具体行政机构设置进一步确定。
不动产过户大厅原来叫房屋过户大厅，负责给房屋办理过户手续。购房人可以提供小区的地理位置或楼盘名称，让窗口的工作人员帮忙查询该项目是否五证齐全。
•委托律师调查
•行政诉讼
这是比较靠谱的兜底方案，当我们查不到所需文件时，可以通过行政诉讼起诉行政不作为或起诉确认该文件违法，按照行政诉讼举证责任倒置原则，政府需要举证证明自己的行政行为合法，这时候我们就能获取一系列证据。
•城建档案馆
所有建设项目的相关手续完成之后，均需提交到城建档案馆备案，你可能很容易就在城建档案馆拿到大部分的项目资料。有时候我们还会有“意外收获”，发现城建档案馆的材料和对应的政府、开发商提供的文件不一致。
Originally posted 2023-02-02 07:15:19.
开发商高价拿地然后抵押土地换取贷款、收购房款、收工程保证金、抵押在建工程也是一气呵成，对开发商来说，期房预售制度决定了从拿到钱的那一刻起，开发商已经全是花销没有收入了，如果售房前景堪忧，则不如选择果断卷钱跑路。
楼盘烂尾时会产生4类债权人，他们分别是投资人（高利贷）、银行、施工方和购房人。
开发商资金链条断裂，债主们第一时间开始追债。有的债主效率高，直接把钱拿走。下手慢的债主，就拿开发商的房子抵债。有的债主摇身一变，成了购房人。有的债主直接办了抵押。有的债主干脆去法院起诉。
施工方拿不到工程款，只好停工。停工期间，还有些工人为了讨薪，爬到工地的塔吊上要往下跳。
银行也没有闲着，它们手里握着土地和在建工程的抵押权，开始通过诉讼来行使抵押权。
等业主们反应过来的时候，时间已经过去很久了。他们开始意识到自己的房子永远不会竣工，自己也等不到交钥匙的那一天。
购房人比施工企业更晚知道开发商资金链条断裂，无论是组织能力还是行动效率，购房人都要比施工方低一大截。
（购房人难以维权，停止还贷就会上银行黑名单，上法院也没用，因为开发商已经被吃空了）
Originally posted 2023-02-02 06:57:50.
房子没买到，中介应该退费吗？一般来说，中介费是要退的。中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人（业主）就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本是不是值得。
严格按照法律来说，我国的中介费是以促成合同成立（签字）为收费标志的，所以合同被解除也不能说是中介的过错，中介是可以收费的。但是由于法院对于法条的理解和执行有一套自己的实践经验。在中介和消费者发生纠纷时，法官一般会倾向于消费者，支持中介给消费者退费。反过来如果中介没拿到费用，找购房人去要，法院一般也不支持。
中介人员作为专业人士，应该对政策和法律各有研究，如果因为中介的误导导致交易失败（比如做虚假承诺、伪造材料等），中介不但要退费，甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。
这并不代表购房人就应该打官司退费，因为：
•各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准，还是有比较小的风险要不回中介费。
•打赢官司也有后续执行的问题。
建议买房找大中介，至少赢了官司钱能拿回来。
Originally posted 2023-02-01 22:42:28.