1.不买就不会上当。（商品房预售意味着你不清楚实际到手的房子质量）
在看房的时候，你随时可以发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿（通）性裂缝，就是从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：
接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水会渗到楼下，就说明这是一条贯穿楼板的裂缝！这种情况下你还会买这个房子吗？如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗？
如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前（签合同在盖房前）预见到的，而当你发现问题的时候，基本上全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢？
正常人遇到这种事，第一反应就是退房，但是不一定能退掉，请做好心理准备！
按照目前的法律规定，能否打赢官司顺利退房，主要看两点：
是不是主体结构质量问题；
是不是严重影响居住使用。
两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，购房人就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及造成的损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事！和过山车的道理一样，虽然看着吓人，但是是安全的。理论上说得过去，实践中就不然了！你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗？你敢在你的客厅跳一跳吗？
在目前通用的钢筋混凝土结构里面，地板原本是没有的。一般会在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如，施工的时候工艺不到位，本应该14天完工却只用了7天；施工的季节不合适，温度发生较大的变化；混凝土质量不达标；房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志！
通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。
有了这样的鉴定结果，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。
不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样是裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题时，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10％。
由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易规避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。
2.买大开发商的房子
大开发商的房子，比小开发商的房子发生烂尾的可能性要低一些。不管有多少个楼盘，开发商都会很聪明地在楼盘和楼盘之间建立“防火墙”：开办项目公司。先是母公司拿地，然后把土地权利转让给一家全新的项目公司，再用项目公司进行商品房开发。这个模式有个好处，就是一旦一个项目出现问题，不会危及其他项目。但是大部分情况下，开发商在资不抵债的时候，会把在建工程变成融资的筹码（抵押），所以项目公司只是起到一个保险丝的作用。
大开发商的房子，虽然不见得一定有非常好的房屋质量，虽然价格会相对比较高，但是因为开发商的资金偿还能力相对不错，再加上开发商要考虑自己的品牌形象。在出现问题之后，大开发商往往能够有一个比较好的解决方案。
3.提前确认商品房五证
虽然我国采用的是期房预售制度，但是为了保证基本的交易安全，还是设立了相关的法律法规，比如商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。按照这个制度设计，开发商取得《商品房预售许可证》之后才能开始卖房。为了避免个别开发商利用法律的漏洞来作恶，在2003年《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》里还专门有一个规定：如果开发商五证不全就把房子卖给业主，法院可以认定买卖合同无效。道理很简单，既然国家禁止开发商在五证不全的情况下卖房子，开发商的售卖行为就是违法的。
国有土地使用权证：
按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。
销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。
开发商通过土地招拍挂制度从政府手里买下一宗土地，就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》，土地出让合同虽然不是五证之一，但是内容很丰富。它和《国有土地使用权证》的关系，就相当于我们的购房合同和房产证的关系。《中华人民共和国城乡规划法》
第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
法律明确规定，土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在先，项目规划在后。城市规划不涉及房子具体怎么盖，但是会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后所有的操作，包括做建设工程规划，都必须符合这些指标。（拓展：买房如何提前了解房子土地信息？）
建设用地规划许可证
开发商往往会在获得土地证后，立刻把土地抵押给银行。同时，开发商还会持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
《建设用地规划许可证》是有附图的，这个图要和卖地时的规划条件图一致。要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。
代征绿地和代征道路会对小区生活环境造成重要影响。现在的房子经常会分期开发，一期和二期之间隔着马路，这种道路看起来是小区内部道路，但也有可能是代征道路。代征道路修建好之后，开发商需要把路移交给路政部门，代征绿地则要被移交给园林部门。所以，并不是说只要出现在沙盘或者图纸上的绿地和道路就都属于开发商或小区业主。道路和绿地一旦加了“代征”二字，如果政府没有立刻收回，小区就可以使用，等什么时候需要了，就要被移交给政府。
建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》会附有小区的总规划图，包括小区平面图、剖面图、分层平面图、分层剖面图。
沙盘效果可能与规划图纸不一致，开发商实际交付的房子也会和规划图纸不一致。从业主的角度讲，我们希望一旦开发商变更规划，自己可以第一时间知晓，并争取到挽回的机会。如果等开发商规划变更的公示期过去，挽回的难度就会加倍，甚至难以实现。
建筑工程施工许可证
《中华人民共和国建筑法》第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（四）已经确定建筑施工企业；
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施；
（七）建设资金已经落实；
（八）法律、行政法规规定的其他条件。
没有《建筑工程施工许可证》就开始施工是违法行为，开发商要是这么干，一举报一个准儿。《建筑工程施工许可证》确定了建筑施工企业、建设规模和合同价格，此处的合同价格是指开发商需要向施工方支付的工程造价，一般来说在每平方米2000元左右（钢混结构），这是真正意义上的“房屋成本”。
商品房预售许可证
《商品房预售许可证》在时间顺序上排在最后一位，因为前面4个证是开发商取得《商品房预售许可证》的前置条件，只要具备了《商品房预售许可证》，一般情况下是五证齐全的。要特别注意，五证中每个证不一定和土地一一对应。一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》。它们是具体到每一栋建筑物甚至每一套房子的。只有这些证都能和你购买的那套房子对应上时，才能确定你的房子手续齐全。
购房人如何获取上述文件？
•政府门户网站查询
重要的项目文件会在相关政府部门网站进行公示，网络信息化程度越高的城市，政府信息公开的工作做得越完善。有时候项目名称和小区名称不一致，购房人也可以通过开发商、地址来间接查询。
•去指定政府部门查询
我国行政机构设置复杂，国家发改委是立项批复、管理价格的机关，土地事项在国土系统，项目规划在规划系统，再加上市、区政府，房屋管理部门和建设管理部门，形成了整个房地产行业的行政管理系统。国有土地使用权出让合同和《国有土地使用权证》在国土资源部门；《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》在规划部门；《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》一般在住建委或房管局。
请注意，每个城市的行政机构设置不一，具体部门会有不同，比如有些城市的规划局和国土局是合并的，有些城市建设局和房管局是合并的，实际称呼也会有差异，购房人需要依据各自城市的具体行政机构设置进一步确定。
不动产过户大厅原来叫房屋过户大厅，负责给房屋办理过户手续。购房人可以提供小区的地理位置或楼盘名称，让窗口的工作人员帮忙查询该项目是否五证齐全。
•委托律师调查
•行政诉讼
这是比较靠谱的兜底方案，当我们查不到所需文件时，可以通过行政诉讼起诉行政不作为或起诉确认该文件违法，按照行政诉讼举证责任倒置原则，政府需要举证证明自己的行政行为合法，这时候我们就能获取一系列证据。
•城建档案馆
所有建设项目的相关手续完成之后，均需提交到城建档案馆备案，你可能很容易就在城建档案馆拿到大部分的项目资料。有时候我们还会有“意外收获”，发现城建档案馆的材料和对应的政府、开发商提供的文件不一致。
Originally posted 2023-02-02 07:15:19.
