理财笔记

明确房子性质?买房可能遇到什么样的房子?

商品房和存量房:商品房就是一手房,存量房就是二手房。商品房采用期房预售制,购房人从开发商手里买房,存量房是购房人从业主手里买房

军产房、央产房、校产房:一般是不能过户的,可以去房管局问清楚能不能过户再决定要不要交易,只有房管局有记录的才有可能能过户。

房改房:房改房的土地性质都是划拨,也就是说当时并没有出钱买这块地,而是国家基于政策无偿供应了土地,房产证上写着划拨,那么假设这房子要过户给你,你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同,价格也不同,最贵是交易价格的10%,最便宜只要数百元,这是你在买房之前就应该问好的。

小产权房:它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。不能买包括以下三层意思。
•买了房子不能过户。
•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。
•卖家打个官司就可以把房子要回去。(如果是有开发商合作,合同问题可能就没有了,但是会演变成违规建筑问题)

经济适用房:经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理商品房,后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证,是经济适用房的房子,房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户,有的不能过户,对这类房子感兴趣的读者,最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内(5年后)能过户的经济适用房”。如果不是,那么你买这个房子业主也是可以毁约的。

拆迁安置房:拆迁安置房在房产证上是体现不出来的,房产证上要么是商品房,要么是经济适用房,要么是公房,总之,没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子,已经包括在以上说的几种类型之中,按照房产证记载对应属性确定是否可以交易过户即可。如果记载是公房,就只能变更承租人了。
有一种情况,购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设,房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法,除了等房产证下来再过户外,还可以采用改底单的方式进行交易:让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节,房产证一下来就是买家的名字,同时还不需要缴税。(这能省些钱)
拆迁安置房的质量普遍比较差,社区环境和居民素质都令人担忧,属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子,购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。

抵债房:抵债房,也叫顶账房,就是开发商资金链条断裂后,被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。虽然你能住,但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。

法院拍卖房:风险不大,主要风险是买到房子之后购房人怎么才能住进去。房子被拍卖前,业主倒签一份租赁合同,利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。(比如20年租房合同……)

公房:计划经济时期,各单位分配的房子,由单位进行管理,叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理,实际上是由房管局管理的,叫作直管公房。公房的产权单位——房管局或者其他单位,作为房子的产权人,把原来和张三的租赁关系变更到李四名下,这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多,但并不是法律承认的交易形式。

Originally posted 2023-01-30 23:45:56.

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