按照法律规定，开发商盖好房子，取得房产证要分三步走：
（1）楼盘竣工验收，交付使用；
（2）开发商取得整个楼盘的产权；
（3）把产权分割给业主，办理房产证。
业主没有拿到房产证的时候，整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也是一样）。
商品房竣工后，开发商要做初始登记，也就是办业内人常说的大产权证。开发商的大产权证包括两部分：土地证和房产证。前者是《国有土地使用权证》，招拍挂之后就可以办，所以一般来说，开发商都是先办好土地证，竣工之后才办房产证。
办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：
（1）商品房五证
（2）主体资格证明（开发商的法人营业执照等）
（3）竣工验收备案表
（4）面积实测报告
这些材料的使用方法是这样的：
我是开发商本人（2），
我有合法手续（1），
房子我盖好了（3），
面积是这样的（4）给我办证吧！
法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同的约定，都是以交房后的时间来计算的。
法律规定，开发商拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房，所以交房之后开发商立刻就可以去做初始登记。
初始登记之后开发商有了大产权证，就可以按照合同约定给业主分割成小产权证，业主就能拿到房产证了。这个过程最长需要一个月。
一般都是默认由开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去的。
这样算下来，办大证需要二三十天，办小证也需要二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（取得竣工验收备案表和面积实测报告）开始算，3个月内业主就能拿到房产证。随着各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往只会更短，不会更长。交房之后90日就是商品房默认的办证时间，一般开发商会在签合同时延长到6个月。
办不下房产证的原因
开发商给业主办房产证一般需要3—6个月的时间。超过这个时间办不下房产证，有多种可能的原因：
•违规用地问题
•变更规划问题
•面积测绘问题
•竣工验收问题
•资金链条断裂
•公共维修基金和契税挪用
•开发商跑路
当然，还有其他各种原因，总的来说，大部分办不下房产证的项目，十有八九都是因为开发商存在不正规操作，导致在办证过程中被卡住了，而且卡得很严。政府不敢轻易给开发商审批。
办不下房产证的严重后果
一般来说，开发商和业主在合同里约定交房半年内办理房产证是很常见的，如果约定三年内办证，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况，三年基本等于无限期。
一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。
对于房子价格贬损，如果你一直住在房子里，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就会选择苦等。他们认为只要一直等下去，房产证早晚都能下来。
但是住没有房产证的房子也存在很多风险，按照法律规定，房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主本来住得好好的，突然房子被法院查封的情况发生。
开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动把楼盘当作融资的工具不予实际交房，违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来了整个项目被夷为平地。
办不下房产证对开发商有什么好处
开发商可以自由地约定办不下房产证的违约金额度，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金额度，比如总房款的千分之一，一次性支付。一套100万元的房子，千分之一就是1000元。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉。但是业主的购房款早在房屋预售阶段就被基本拿走了，所以开发商根本不在乎业主拿不拿得到房产证。
业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘融资。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的，比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。
办不下房产证如何自救
如果小区已经具备了办理房产证的条件，没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小。
如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，业主可以通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等。
如果开发商存在非常严重的问题，办房产证的难度很大，业主就要考虑及时退房。
因为房产证能办理就是能办理，一个小区的业主都能办，反之办不下来就是办不下来，所以办房产证类维权最大的难度不是来自法律而是来自组织。
•难以解决一个业主维权，一群业主搭便车的心理。
•业主意识不到办不下房产证的风险，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）。
怎么避免买到办不下房产证的房子
信任大品牌开发商：珍惜自己名誉的开发商不会做这种事，一些大品牌开发商很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。
商改住不要买：因为土地性质是商业用地，所以这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，一般政府明确不予办证。
手续要齐全：手续不全的房子不能买，房产证办不下来就是因为手续不全。
没有竣工验收备案表和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证的前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等住进去几年房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并解决了。
在我国，过去房地产这三个字是分开的，房是房，地是地，产是产。房子归房管局建委管，土地归国土局管。房地分离，分别管理、分别立法。但是随着《不动产登记暂行条例》的出台，为了响应中央的政策，地方政府开始大力推进由国土局主导的不动产统一登记制度。也就是说，让过去不发土地证的国土局，给大家重新办不动产证，代替房管局发的房产证，实际上大部分人办出来的应该都是不动产权证书，这个不动产权证书，解决了过去全国有的地方有房产证没土地证，有的地方二证合一的混乱状态。一个不动产权证书，既是房产证又是土地证。
每个小区都有《国有土地使用权证》，这个证是国土局发给开发商的大证，它是商品房五证之一，甚至说它是商品房五证之首也不为过，从开发商办好国土证这第一个证，到业主拿到房产证这最后一个证，大概要5年时间。这还得是在开发商第一时间竣工开盘，没有一点儿捂盘惜售，没有一点儿资金链条紧张，没有一点儿耽搁的前提下。
随着新制度的出台，业主手里的房产证就作废了，要去国土局换发不动产证，日后房子才能上市交易、继承过户。
Originally posted 2023-02-21 00:05:19.