商品房买房入住后的物业问题
小区里的掐架包括：
•业主和开发商掐架
•业主和政府掐架
•业主和业主掐架
•业主和业主代表掐架
•业主代表和业主代表掐架
•业主和物业公司掐架
•业主和隔壁业主掐架
掐架的时候不仅花样多，手段丰富（大家都住在一起，可以肉搏），还往往直接涉及舆论导向问题：不仅要掐架，还要争取吃瓜群众的支持和关注。
掐架问题的根源在于物业服务制度：开发商卖房，购房人买房，买房要签合同，合同里面有一份前期物业服务合同。大部分人看也不看就签了，就算有人看了，基本也没有办法修改——大家都这么签，你要是不签，只能选择不买。
物业服务合同的一方是购房人，另一方是（开发商指定的）物业公司，业主入住，物业公司根据物业服务合同收费，提供服务。
在一个小区，如果有1000个业主，就有1000份物业服务合同。如果一部分业主对物业公司不满意，想要换一家该怎么换？
物业是大家的物业，只有一个业主变更合同是不行的，需要其他业主的配合。1000份合同的修改、签订，本身就是一个不可能完成的任务，只能靠投票来解决——把1000份合同通过少数服从多数变成1份合同。更换物业公司的法律规定在《物权法》里。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主们召开业主大会，成立业委会，得到了过半数业主的同意，业委会代表小区全体业主和物业公司签订一份合同，就对全小区生效。
在我们的日常生活中，至少有两件事是需要投票的，一是村民选村主任，二是业主选业委会。后者又比前者难，因为第一没有政府出来主动组织，第二要在遵守法律规定的前提下和各方利益较量，第三要克服中国业主的普遍弱点：对投票这件事高度蒙圈儿。
•发动群众很难。
•让政府配合拉票很难。
•指望物业公司不捣乱很难。
物业公司不可能坐以待毙。前期物业服务通常采取包干制，物业公司的主要业务就是保安、保洁、绿化，这三项业务都可以外包，外包有很多好处，其中就包括回扣。目前只要物业公司外包保安、保洁、绿化，都可以拿到外包公司给的回扣。
其他的业务，比如电梯、停车管理、会所、广告、物业用房，都可以产出利润。但是这些都不需要物业配备特别专业的人员，一家小型的物业公司，基本上3个人就够用：1个经理，1个文员，1个会计。物业公司的员工只用做两件事情：售后服务和收费。
经营物业公司本身并不难，基本就是凭良心收钱。一个10万平方米的小区，物业费按照每平方米2元算，一个月就是20万。其中大概一半用在电梯上，剩下要用钱的就是保安、保洁、绿化，再加上公共区域的各种经营收益，物业公司的经营是很稳定的。
除了包干制，还有物业公司采用酬金制。包干制，就是钱花多少物业说了算，剩下的钱是物业的。酬金制，就是物业的酬金是固定的，剩下的钱都要花在小区上。
显而易见的是，在小区花的钱越多，小区的品质就越好，在小区花的钱越少，小区的品质就越差。物业公司永远对业主哭穷，说自己不赚钱，甚至亏钱，因为信息不对称，业主很难知道物业公司到底花了多少钱，所以业主对物业服务质量的评价主要看个人感受。
实际上，大部分物业公司还是赚钱的，大家在商言商，如果物业真的连年亏损，贴钱给小区，物业公司为什么不赶紧离开小区呢？
开发商愿意用自己的物业公司与其让外人赚这个钱，不如自己赚。有的开发商为了宣传，卖房的时候会宣传物业公司的品牌，但是这个品牌是可以挂名的，就是还用开发商自己的人，借别人的牌子。我国的物业制度决定了物业公司的垄断性、不易更换性，所以这个行业缺乏充分的市场竞争。
负责小区成立业委会事宜的是街道的小区办
小区办并不欢迎业主成立业委会，因为“成立业委会＝拉票＝闹事＝换物业公司＝不维稳”，最糟糕的是每次业主要干点儿什么事，一般不请律师，但是只要程序上出了问题，就一律把锅甩给政府部门。物业法律又偏偏是个精细的法律，全国也没几个这方面的专家，最主要的原因是干这个根本不赚钱。
司法局为街道推荐法律顾问的时候，往往随机性比较强，街道无法得到专业的法律服务。街道干好了没人夸，干不好保证挨骂，出了事还要被扒皮。
如果全小区大部分业主都不交物业费，那么物业公司没钱赚，自然只能撤走。但是不交物业费的弊端特别大，容易导致电梯停运、风机停运、停水停电等问题。大部分小区的这些重要设备都由物业公司实际控制，所以如果物业公司拿不到钱，就可以跟业主打消耗战。业主的维权运动，主要来自群众的支持，一旦断电，有一部分群众会更加愤怒，还有一部分群众会扭头转而支持物业公司，反对他们本来支持的业主代表。
交还是不交？业主至少会因此分裂成四派。
•坚决不交
•坚决要交
•不知道交不交
•根本不关心
坚决不交的，二三十人，坚决要交的，二三十人，不知道交不交的，二三百人，根本不关心的，六七百人。这才是一个小区的常态。所以业主希望凭自己动员就让全小区（大部分）业主不交物业费的想法客观上行不通。你以为你代表着大多数人（微信群里一呼百应），实际上你只能代表经常和你互相发表情包的那几个人，在自己的群里自娱自乐！
换个角度说，大家不要觉得，既然小区物业服务不好，不交物业费的维权业主就都是好人。在坚决不交钱的业主里，除了维权斗士以外，还有在哪个小区都不交物业费的“老赖”。维权斗士也不见得都目的单纯，有的人很简单，就是觉得物业不好，要打败物业。有的人就复杂一点，打算取而代之——把物业赶走，开自己的物业公司。有的人是向往权力，当业委会主任有面子，维权的时候也有人一呼百应。有的人是向往金钱，业委会主任可以决定小区各种各样的好事儿，比如小区要更换消防设备，业委会就可以进行招标。不过，你也不要觉得维权斗士靠谱，心怀鬼胎的人干不成事，有时候在利益的驱动下，后者的战斗力比前者还强！
坚决交物业费的人里，也不乏开发商、物业的卧底。有的小区半卖半送，有不少人因为关系白得了一套房子，有的人则是通过关系，低价买了房子。小区维权时，这些人不可能站在业主这一边，必然站在物业和开发商这一边。这些人平时也会做反向宣传，你们越是说物业不好，他越是要说物业好。开发商想要收买一个业主是非常容易的事情，随便把一个工程项目包给某个业主就好了，连钱都不用送。有的业主被收买的下限极低，比如免两年物业费，就立刻倒戈了。
一个好的小区，需要的是持续不断的养护和经营，而在这个过程中，业主代表必然会逐渐形成业主组织，虽小区和小区之间区别有没有业委会，业委会能不能管好小区，体现的是一个小区至少一半业主的决心和智慧。
如果你的门被别人捅了，如果你家门口堆满垃圾无人管理，如果你的小区杂草丛生，如果你的物业保安殴打业主，你有三种选择：
•交物业费，成立业委会，赶走坏物业。（往往是最难的）
•不交物业费，等着当被告，一审和对方和解。
•卖房走人，用脚投票
Originally posted 2023-02-20 23:46:26.