分类：理财笔记

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买首套房最值得注意的问题

2024年8月25日

本文主要内容源自于》千万别说你懂买房总内容阅读时长大概要5-7个小时，每天抽1小时，基本一周读完，对于买房有一定指导意义。

总之买房之前要做好资金准备（30%成首付的房子要尽量多准备5%，因为涉及各项税费杂费可能到5%），对自己的支付和还贷能力有一个清晰的认识（不要超过一方收入的70%），不要高估了自己的还款支付能力；另外尽量也不要听信别人的过桥资金和转贷方案》房贷转贷靠谱吗

市面上主要的房产类型和购买建议

买别墅需要注意什么？

国家为了土地有效使用，严格意义上是不允许建造别墅，大部分新建的别墅基于现在的严规，大部分都有水电隐患，能不买就不买，非要买，尽量买年份久一些的，老的反而因为规则没那么严能建造的更好一些，但是水电老化，网络环境问题也麻烦，不是很推荐。

买学区房需要注意什么？

学区房就是一个伪概念，因为学区主要是每年政府根据居住情况进行划分的，不一定每一年你的房子都属于某个学校的学区范围，所以学区房别太当真，就像我同学，房子后边就是学校，他也不在人家学区范围，得去几公里外的小区学校。

小产权房能不能买？

理论上，为了社会公平，小产权房是不可能转为大产权房，而且大部分都是违建（拿地之前承诺政府开发干啥，拿地之后就改了住房去卖，因为土地性质有问题，所以不是70年的住宅大产权，严格意义上属于违建，有可能被要求整改，强拆，但是执行有难度）

》商住房公寓能买吗？（这种就是典型擅自更改土地使用性质为了赚钱该住宅的）

往往小产权会拿理财属性承诺包租啥的，这是非法集资行为，理论上判刑10年的》售后包租的房子能不能买

宅基地上的房子能不能买？

理论上也是违建，另一方面非本村人法律上也禁止买卖，合同基本就是法律意义上的无效合同，最后一方面没办法过户，所以不建议牵扯进去。

买房尽量买现房，别碰期房》楼盘烂尾很麻烦，基本花钱都没地方维权

》有条件尽量提前了解土地性质和开发商5证资格，这关系到是不是真能给你办不动产（房产证）

买房先看房》最好花点钱带个验房师，真有意向就提前把坑了解一下，有坑就能降价，坑大了就尽早撤退别进去踩。（基础选房建议）

》买房基本交易流程

》买房一般要签那些东西

清楚以上内容后，

一般银行不再做房产证抵押，自己直接拿证，拿证时间一般在交房后的3-6个月，大部分在2个月左右就能拿到。整体来说证件都是不动产证，然后注明产权信息70年就没啥问题；下不来证的一般都是有问题的（大概率是违规开发，政府不敢给下证，基本上就一直没证），能拿到证的前提条件是开发商5证（开发商5证最核心的是国有土地使用证，这个证明确规定了政府给开发商这块地是干啥用的，如果土地使用性质不对，房产证基本一定不给办的）；办不下来证最大的两个风险：一方面是开发商可以继续抵押去融资，因为土地产权还在开发商手里，另一方面就是无法上市交易，这意味着你后续换房，卖房是不能进行过户的，如果开发商破产，开发商缺钱都可以直接再卖或者被法院查封，甚至因为违建没证被政府强拆夷平。（一般来说容易遇到这种问题的是小开发商的盘子，多见于小城市；另外一般能办理下按揭贷款，开发商5证齐全，国有土地使用证土地性质没问题是可以办理房产证的）》PS：没有房产证的房子不能买

商品房买房入住后的物业问题

住户入住后首先要在街道办或者小区办成立委员会，集资完成第一笔业主维权资金（10万），在这种情况下无论以后是和开发商维权还是和物业维权都有基础的法律保护和维权物质基础，大部分小区寿命短暂主要在于小区一盘散沙无法凝聚形成有效的维权。

》商品房维权（维权也主要依靠有基础的物资和齐心协力）

》买房你要知道当居住的小区会难以挽回地走向衰败；过去的经验告诉我们无法在第一时间成立业委会，后续基本没有维权可能，成立业委会后，经过三分之二人同意就可以更换物业啥的，齐心协力才能保证之后的居住体验。

》如果要装修，参考

Originally posted 2023-02-21 10:33:08.

商品房该怎么维权？

2024年8月23日

基本上商品房购房人维权的基础都是建立业主组织，业主往往一生只有一次维权机会。

一个正常的、自发的业主维权圈是这样的：

首先是有一个导火索，然后是有一个平台，再然后是产生意见领袖，开始信访、谈判、找媒体，接下来业主会分裂成多个派系，产生第一批、第二批、第三批的意见领袖，最后，不了了之（99％），或者走向成功（1％）。

一群人一起做事，结果很容易预测：组织不起来是常态，组织起来是例外。

从点燃导火索到产生第一批业主代表去谈判是很快的，但是，没有甲方（开发商）会傻到直接妥协，谈判破裂，业主代表就会号召大家去找政府，去拉横幅、上访、占领售楼处。
信访、谈判、开会、在群里发言，这个过程往往非常漫长，消耗了业主们刚遇到维权导火索时产生的怒气。随着时间的流逝，经常在微信群发言的只剩下二三十位，其中很可能还有一半是开发商的人。随着每次去信访的人数变少，失望的情绪在群里弥漫，这是业主群第一次分裂的前兆。一些业主的叛徒身份被确认，开发商的卧底被发现，可能会加速这个过程。如果这个时候开发商收买了业主代表，掌握了舆论，第一个业主群维权基本告终。
前面这个过程可以叫作爆发期。第一轮信访的结束，宣告着维权事业进入第二个阶段：分裂期。大部分人都意识到，信访和谈判永远不可能解决问题，于是有的人决定去起诉，有的人继续观望，有的人干脆缴械投降了。不服气的业主会重新抱团，再形成小组。维权理念、思路，甚至对于谁做业主代表这些小事，都会导致业主们成立不同的派系。
•法律维权派：认为不要信访，考虑起诉。
•坚决信访派：认为不要起诉，继续信访。
•开发商收买派：认为不要维权，尽快收房。
•吃瓜群众派：不管你们干什么我都看着，我不说话。
•左右逢源派：哪个小组都插一脚，以消息灵通著称，甚至还和开发商也通一腿。
•事不关己派：从未出现，从未入群，从未说话。
•缴械投降派：事不关己，高高挂起。
决定一个人做事方式的，是这个人的思维方式和性格。决定一群人做事方式的，是开会。人无法在不进行交流的前提下步调一致，除非是被狗熊追，大家都知道跑，跑的方向还不一样。
开会恰好是我们一贯主张平等的业主最不擅长的：每个人都是购房人，遇到事情之后大家都知道有人跟自己的问题一样，所以与其行动不如先观望，看别人怎么做。为了能让一群人朝一个方向行动，就要不断开会统一思想。军队的行动，依靠严明的组织体系；公司的行动，依靠公司的组织架构和管理机制；业主的行动，就完全靠开会，这个战场只有领导，没有小弟，只有将军，没有士兵。几百个松散的业主，就是几百个将军，他们有的说先收房，有的要打售楼处，有的要去堵开发商。

在维权群里，业主们一开始是探讨接下来该怎么做，A说要不要把精装修房子的质量做个鉴定，问谁认识鉴定机构，没人响应。聊着聊着B扯到开发商的背景，这个话题有意思，聊着聊着C扯到政府怎么当保护伞，最后D聊到政府换届，E透露了下一届市长的小道消息，再聊着聊着可能就突然变成要不要后天上午去省政府了。聊了一晚上省政府该去不该去，大家聊得热火朝天，好像维权大业已经完成了一样，有人说了一句，要不咱们报名吧，明天去的打1，尴尬的沉默无人响应。
终于有人发了个红包打破僵局，大家又有了各种表情包，慢慢聊到了深夜，多数人都睡觉了，还有几个人聊到两点多。第二天你醒来一看，维权完了去哪里喝酒，你干什么工作我做什么项目，哪儿的美女多，美国总统大选什么的就都来了。
一个好的会议有几个关键点：议题、场地、规则、主持人、结论、执行。律师们平时做案子，开一个小时的方案会，整个小区一年的工作方案就全讨论完了。你去信息公开，我去行政复议，谁会跟你说要不明天上午咱们去高院一趟吧，报名的打1？安排李律师现在就去，下班前回来报告。
这显然是平时业主和业主见面开会讨论维权大计绝不会具备的特征。每个人都盼维权有结果，就是没有人维权，没办法行动。一场会开完，大家说了很多，没有结论，甚至连基本的发言秩序都没有。想想看微信群的讨论是不是就是这样？会议随时召开，发言随时插入。这种方式一方面公开了所有业主的思想动态——明天老李要去城建档案馆，号召邻居们同去。开发商第一时间就知道了，赶紧给档案馆领导说我们小区的任何资料都不要拿出来。另一方面没有任何规则，谁也不能管谁。
微信群聊只有一个规则：群主可以踢人，群成员可以退群。有经验的开发商，会想方设法成为（收买）群主，谁不配合，就把他踢掉，最后土崩瓦解。

集资，其实往往是小区维权成功的必要武器。

在现实生活中，确实有一些小区自发地组织起来了，但这往往靠的不是一两个业主。为什么这样说？因为14亿中国人里面，没有那么多天生的领袖，个体的力量往往极为有限，只有业主们你家出200元，我家出300元，一起掏钱给业主代表，这个业主代表才是真的业主代表。
军队打仗，不可能是自己出钱，为人民服务，一定是群众出钱，军队卖命。小区业主代表大家维权，不可能是业主代表出钱，业主代表出力。应该是群众集资，业主代表定思路，群众再出力支持。维权成功靠的是一个团队，而不是一个强有力的个体。尽管最后大家记住的往往是个体。

小区维权最致命的问题是普遍存在的搭便车心态。

如果你是李嘉诚，你一个人买了1000套房子。收房了，墙皮脱落得跟下雨似的，你肯定二话不说找人过来鉴定，然后起诉。但要是1000个业主买了1000套房子，大家就去信访、去谈判了，你看看我，我看看你，谁也不会积极行动，都希望用最低的成本，毕没有集资；最低限度的技术，毕竟也没有专家指导；最低限度的社会资源没有人肯为了小区的事情用个人关系解决群众问题，来维权。结果只有一件事情同时符合上述条件，就是信访。
信访不要钱，不需要什么法律知识，也不用找关系。结果我们常常看到，一个业主带着一群业主去信访。信访就没有成本吗？也有的，拉横幅、买水都得花钱。这些钱不多，业主自己能出得起。有的业主比较好面子，自己出钱买了好几箱水，然后还请大伙吃饭。这样几次之后他就不愿意了，人家不可能一直当傻瓜，面子毫无意义，解决问题才是根本。
所谓搭便车，就是每个人都默认自己不付出，被动享受别人的劳动成果，让别人付出，自己收获。正是因为这种心态，所有人才都不肯行动。
如果比经济实力，业主支付的购房款的总和一定大于土地出让金、银行贷款、投资方的投资、高利贷的本金中的任何一项。比拼社会关系，一个数百户居民的小区，不知道有多少法官、检察官、政府官员、建筑师、学者、专家、记者、商人、老师。比拼资产，业主的资产总和可能远远大于开发商的资本。
但是由于每个人都在搭便车，维权既没有组织也没有钱，而开发商从一开始就是一个商业机构，不存在上述任何问题：它赚的钱不会分给别人，你看谁搭个它的便车试试看？开发商有董事长、总经理、工程负责人、销售负责人、公关负责人、保安负责人等承担不同职能，你猜他们怎么开会决定怎么对付业主？

宏观上，你只要掌握三个基本点，就能把大家组织起来：
•要有正确的组织方法
•要集资
•要反搭便车

组织起来，无论是信访还是法律诉讼基本都能推进到下一步实质性维权上。

Originally posted 2023-02-20 23:27:47.