标签： 买房

精力不足（没时间），能力不足（不太懂）的情况下，优先选择京东等第三方装修一站服务，平台起码售后容易搞一些，然后再找个第三方监理（一般来说从平台找装修平台自带监理，但是不影响自己再找个监理），合同里注明第三方监理意见也有效（当然，不写也行，反正你自己说一遍的事情，监理验收一般来说关键节点都照顾到差不多300左右，基本接近全程监管是1500，看情况），以上情况完备的情况，可以选择半包（自己买主要材料，把控材料质量，有监理帮忙看着施工问题，自己再抽个亲人看一眼就行了），如果没有条件就全包，一般没啥问题，有问题多数业主都去闹了，整个大方向就是这样。

细节上：效果图找个自己满意的，注意要个细致到材料品牌型号和施工技术的excel报价表，然后自己抽时间研究一下这玩意是不是比较ok，自己能接受就可以搞了，不能接受就逐项谈（让监理给意见），谈完带进合同里，监理按这个帮忙看着，反正有事先问一下监理，没啥情况就往下推进，款项注意约定好怎么付（多次付，不要直接给完了）。

满足以上条件的自己买材料合适；不满足的就全包吧，反正不管怎么搞自己都会被坑，都会生气

至于买材料没啥好说的，自己看着办，再好的东西也是钱包说了算

如果合作的是装修公司

1。靠谱一点点付款一般是3331，开工付30%，水电结束付30%，验收后没问题再付30%，装修完成半年后付最后10%

2.记得合同约定工期（一般2-4个月），延误工期要赔付延误费用保障自己的装修进度（无限延期很恶心）

3.优先合作有自己工人师傅的装修公司，是自己公司员工才有约束力，完成质量要求

4.合同尽量约定恶意增项不付费，防止低价诱导项目，中后期增加项目额外收费

5.设计费用一般包在总款项，不单独找设计一般不收费，如果设计按单独项目。一般在80块一平米

6.合作之前先要资质和营业执照。去查一下有没有公司案件纠纷，再看一下资质是不是好。设计和施工资质都是甲乙丙三级。

7.去看在建工地，看细节处理比如垃圾，管理等是不是靠谱

8.问清楚收费按建筑面积还是使用面积，把数据约定尽量也在合同里写进去

9.橱柜定制一定要约定好，尤其是超出后收费，不提前约定，后期很贵

10.约定卫生间防水刷多高（一般淋浴区要1.8m，其他地方0.3m，刷横竖2遍）

11.阳台防水约定好，一般免费刷

12.可能存在的额外付费（材料替换，拆改等），约定好不超过总装修费用的5%，保障自己不会被恶意增费

13.吊顶做的话要约定好单价，尤其是问清楚包不包线路，开孔，灯带，射灯，一般都是包的

14.窗帘盒也要约定包没有，一般参考价是80-100

15.工人损坏材料，家里的设备等约定好责任方和赔偿

16.乳胶漆的话问清楚怎么刷，一般1遍底漆，2遍面漆

17.签合同前问清楚主材，想要替换怎么算

18.门套的材质，包不包，怎么收费，比较一下其他公司的不要被骗

19.水电整体装修质保时间（水电大部分在10-50年，整装一般5-10年）

20.垃圾清理费用一般不包，提前约定价格做进去

装修可能遇到的问题（和材料无关），其他注意事项
1.厨房的宽窄长度满不满足放集成灶？
2.厨房有没有安装凉霸？（因地区而已，效果仁者见仁，没空调可以考虑一下）
3.插座和网口预留数量是不是满足需要？（网线走线尽量用好点的6类线，网络提速会有点用，可以多预留，不要少，而且注意网线的插座要买支持6类的，因为常见的是到超5，多少对你以后宽带提速有影响）
4.核心关注一下装修预留的空间能不能放原来想要的集成灶，洗衣机，冰箱，沙发，尺寸要把握好，别整回来放不进去（比如冰箱有的高190cm，深度65cm，但是散热要求比这个尺寸再多10cm。你要是吊了顶搞不好可能装不进去或者是装进去没法散热影响机器使用寿命或者是只能选非理想的机器了）

5.额外关心一下电梯能不能带进去1.8米床的床垫，一般26厘米厚的都能，你要是更大，得注意问问售楼的，床垫要不就整折叠的，不然来回退麻烦

6.自己，楼上，楼下装修记得买个财产险，以防万一出问题赔偿（一年不到100）
7.那些装修材料是要自己买的？
前置过滤器（净水的），比不上净水器效果，但是能有效过滤相对大的颗粒物延长家里用水设备的使用寿命（可以考虑款京东自品牌经营的）
地漏，尽量自己选择一个好点品牌的，防臭好一点

额外提醒的是想搞智能家居的，不推荐，直接搞成智能开关和智能插座，其他的别整了，浪费时间和精力还提升不了啥体验（新鲜一时没啥意义）

8.别搞室外花样，别随便弄室内承重墙，被投诉房子整成违建冻结就好玩了。

9.依照大部分人的时间。只好是提前一年过年前看装修内容，选择装修合作厂商，为了避免热胀冷缩，选择2月底到3月底甚至是4月中装修，完工周期一般3个月左右，能赶上618买家电，双十一买床品，中间凉6个月左右入住，一整年是差不多刚好的。（大部分人打工人基本也就是过年回来住了）

最省钱的：

自己有认识靠谱的工长，人工费你出，没人抽，他做事你放心，材料自己谈自己买（提前找工长师傅要份材料单，自己买起来），能省40%装修预算。

如果你要自己搞，可能需要》装修预算参考表（8个详细版），装修清单，物品采购时间表（可以看着物品找品牌自行采购），进度管理表，*（密码：nx8u）

》拓展：装修软装总结（装修家具家电怎么买买什么）

》装修怎么减少甲醛？

额外：

如果不想要阳台弄个晾衣架影响视野，可以考虑阳台不装晾衣架，直接放折叠晾衣架，晾晒被子也很方便，需要的时候拿出来用》折叠晾衣架

如果想要客厅空间大一些，可以考虑不要茶几，换一个简单的折叠桌子即可，不用的时候收起来腾空间》折叠小桌子当茶几用

普通人怎么装修房子？（装修不完全指南）

装修软装总结（装修家具家电怎么买买什么）

装修买家具买了那些品牌的那些商品？

Originally posted 2023-01-31 18:11:39.

商品房和存量房：商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。

军产房、央产房、校产房：一般是不能过户的，可以去房管局问清楚能不能过户再决定要不要交易，只有房管局有记录的才有可能能过户。

房改房：房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地，房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10％，最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。

小产权房：它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。
•买了房子不能过户。
•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。
•卖家打个官司就可以把房子要回去。（如果是有开发商合作，合同问题可能就没有了，但是会演变成违规建筑问题）

经济适用房：经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户，对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的。

拆迁安置房：拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中，按照房产证记载对应属性确定是否可以交易过户即可。如果记载是公房，就只能变更承租人了。
有一种情况，购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设，房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法，除了等房产证下来再过户外，还可以采用改底单的方式进行交易：让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节，房产证一下来就是买家的名字，同时还不需要缴税。（这能省些钱）
拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。

抵债房：抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。

法院拍卖房：风险不大，主要风险是买到房子之后购房人怎么才能住进去。房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。（比如20年租房合同……）

公房：计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。公房的产权单位——房管局或者其他单位，作为房子的产权人，把原来和张三的租赁关系变更到李四名下，这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多，但并不是法律承认的交易形式。

Originally posted 2023-01-30 23:45:56.

避税是违法的，中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，也是一罚一个准儿。

做低税费并由买家承担全部税费的方法，其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。因为避税本身带有违法性，所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法，这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方xx承担，但是以x万元为上限，超出部分由业主承担。

Originally posted 2023-01-30 22:21:34.

购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择，因为税的问题非常精细且复杂，文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策的尺度不一，导致几乎没有一个人能准确、严谨地说出各地交易税费如何计算，尤其是具体到你的房子过户的时候到底按照什么标准缴税，地税部门绝对是最权威的！

买房的时候要了解三大税种——契税、个人所得税（二手房）、营业税（增值税）的免税政策。

买房人：契税通常是网签交易价格的1％—3％（根据面积或者类型税率不同）。

卖房人增值税（营改增）：过去的营业税是成交价的5.5％，增值税则是房屋增值部分合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5％

卖房人个人所得税：

满五唯一、满二唯一、满五不唯一等描述，这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税的免税条件。“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
增值税的免税条件就是满两年。这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。

个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1％（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20％（如果是继承，赠与这样的0元获得，价差的20%所得税就很重了），满5年是可以免所得税的（按之前规定）。

房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元／平方米交纳（买卖双方各承担一半）。

房屋产权登记费：80元（买方承担）。

如果是二手房，可能会出现税费协商谁出了，按照法律规定，本来应该是购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税，但是国内买房多了以后，就变了，大部分业主的报价都是指自己的净得利益。比如我一套房子报价200万元，那么这200万元全部要到我的银行账户上。过户产生的个人所得税等费用则全部由买家承担，导致买家实际支付的金额明显高于200万元。

Originally posted 2023-01-30 22:16:03.

大部分城市依旧按照早年规定标准，但是也有很多已经放开市场自行调节了（就是说没有标准，想收多少收多少，只要签订合同的双方签合同）。

截止2014年用的标准：

房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是总房款的2.5％，最高不超过3％，最低不低于0.5%。

中介费用没有特别说明的情况下由签订合同的双方均摊。

之前即使限制了最高，在执行过程中也会巧立收费名目超过3%，比如：2.5％的信息服务费，0.5％的代书费，0.4％的住房抵押贷款佣金，0.4％的过户佣金。

Originally posted 2023-01-30 21:51:23.

银行贷款的还款方式有两种。
一种是等额本息还款：把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
另一种是等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

总还款区别不大，试个人能力有选择，如果自己未来长期投资能力好，收入变动不大，可以选1，预期以及未来收入下滑，那就选2，趁自己有能力赚钱苦一苦。

还不起贷款的后果是这样的：首先是被不停地催款，然后是上黑名单，最后银行执行查封拍卖你的房子，然后拍卖所得用来还房贷，一般来说拍卖的钱不够还房贷的，这时候你没了房子也要继续还给银行剩余的房贷。（当然，评估你未来都没有还款能力，可能就免了，当坏帐了）

Ps：说的不一定对

Originally posted 2023-01-30 21:36:33.

兵马未动，粮草先行，买房之前优先要清楚自己可以调动的资金（短时间就能集合使用的），最好是准备有5%房产的现金在账户方便付定金。

1.房子位置好，先能给上定金，给上钱的才能买到

2.高估自己支付能力又付不起的，最低损失定金小万了

签完定金协议，就算对方不想买了，也能多收几份定金回来（违约金），当然自己付不起了也一样要多亏。

Originally posted 2023-01-30 21:12:54.