同时签订两个合同，一个卖房合同、一个买房合同，把买房合同的首付款支付时间放到卖房合同的过户时间后。
为了不让后面的业主等急了，你可以先把房子的差价给业主，这个差价可以被当作首付，也可以被当作定金。但是这样操作有个问题：下家就没办法以小换大了，除非他让他的下家同意同样的方案，无限延长交易周期。
交易持续的时间越长，发生风险的概率也越高。记住一个基本原则：永远让上家承担比下家更重的违约责任。
即便如此也可能出现意外，有一个客户卖自己名下的商住房，想换大房子。结果因为限购，商住房的买家没有了购房资格，导致客户房子没卖成，对下家违约，赔了20万元违约金。
所以目前其实没有完美解决“小换大、房价上涨”问题的方案，永远有人要承担风险。
首发于 2023-02-01 21:59:40
如果不是一次性付清房款，买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
购房人需要注意以下几点：
（1）要注意能够贷款的额度、年限，如银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65、女不超过60。
（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约。
有的律师建议，最好在合同中对贷款批不下来的情况做出约定。
因为政策变化引起的贷款办不下来，其实是可以解约的，如果约定这种情况下购房人要继续贷款或者支付全款，就必须按照合同约定走。
要特别注意，在贷款过程中，业主随时可能毁约，法院并不能强制业主配合你办贷款。这就意味着如果他要毁约，你就必须付全款。你不能付全款，就拿不到房产证。
首发于 2023-02-01 21:46:35
有抵押的房子是不能过户的，必须让抵押权人解除抵押。有查封的房子坚决不买，有抵押的房子尤其是贷款的，交易则相对复杂一些。
解抵押，有以下两种操作方式：
一、业主可以用自己的钱先解抵押（提前还贷），没有钱怎么办？业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。
二、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？买家有以下两种选择。
第一种是对业主绝对信任，直接给业主钱。要是让业主用买家的首付解抵押，买家有什么风险？就说业主赖皮不解，你想要过户就只能再掏钱。（n次帮忙垫付解抵押）
第二种是钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。（这才是正解，最好是授权给自己，自己去，麻烦但是更安全）
首发于 2023-02-01 21:42:34