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普及两个概念：代理、处分。

合同上签了非业主名字的叫做处分，合同上签了业主名字的叫做代理。

不管是代理还是处分，都要经过业主的同意，有个法律术语叫追认。比如我儿子愿意我替他卖房，或者卖房的时候他不同意，卖了以后他又同意了。房产证上写谁的名字，合同上就应该写谁的名字，也就是说，代理是比较好的。因为如果房产证上不是这个名字，写了别人名字的合同对业主没有效力，业主可以反悔。所以你要拒绝业主不是本人，签字也不是签他名字（不管谁签）的交易。
就算签了业主名字，如果业主本人不到场，这个合同效力可能没有问题，但是不代表业主有义务配合过户。要想让法院把房子判给买家，必须证明一件事：买家有相当充分的理由和证据相信业主同意卖这个房子。这就叫表见代理。

买房的时候如果业主本人没到场，我又特别想买这个房子该怎么办？
下面这些证据，是如果日后上庭你能用得上的：
•交易时有没有书面授权，如果授权书经鉴定非本人签字就对你十分不利。
•交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。
•业主本人收取购房款。
•业主和代理人是近亲属。
•业主本人参与网签、过户等交易流程。
•中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。
当然这些都是间接证明表见代理的证据，现在科技这么发达，再没有什么比当场跟业主进行视频连线，找中介或者朋友在旁边用手机录个视频更好的证据了！

Originally posted 2023-02-01 22:37:49.

购房人可以告到法院，让法院判业主给购房人过户。根据业主毁约的时间点，可分成如下几种情况：
•还没网签就毁约
•网签之后贷款之前毁约
•批贷之后过户之前毁约
•过户之后毁约

第一种情况，有的购房人认为如果交的钱不够多，合同就不能继续履行。这个认识是错误的，要想通过打官司拿到房产证，交多少钱不是关键，几万元定金也能告赢，房子能不能过户才是关键。

第二种情况，贷款没办下来，法院在审理过程中（也可能是执行时）会要求买受人付清全款。有的购房人说，不能贷款，谁付得起全款啊？这不是让我解约吗？其实不是的，你不能付清全款的话，还有一条路：借钱（找其他渠道借钱先买）。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务，就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款。
本来正常的流程是业主配合买受人做住房抵押贷款。但是现在房价涨了，业主靠不配合买受人的方法来寻求解约（住房抵押贷款之所以需要业主配合，是因为办贷款的时候房子还没有过户，还是业主名下的产权，因此住房抵押贷款是三方协议，少一方都不行，这个贷款就是放给业主的）
现在通过打官司，购房人直接成了业主。购房人拿着自己名下的房产去二手房转按揭贷款，这个贷款也是30年，购房人就还得起了。贷款下来以后，拿贷款去还过桥资金的本金，利息算下来就没有那么高了，在购房人可承受的范围内。为了避免风险，购房人一定要在起诉前或者同时，就提前到银行咨询规划好，因为在法庭辩论终结前，都来得及改变你的诉求，实在办不下二手房转按揭手续，赶紧转成打解除还来得及，否则拿了房产证办不下贷款，可就只能刚买房又卖房（还过桥资金）了！（每天千分之一利息也要亏几万了）

第三种情况，批贷了，业主不配合过户，一般法院会判支付全款强制过户，个别也会以批贷函直接判强制过户。

第四种情况，基本直接赢。

Originally posted 2023-02-01 22:30:45.

每一轮房价暴涨都会引起二手房业主毁约。

业主能不能毁约？可以，但肯定要承担违约责任。
法律规定，违约责任的承担有多种方式，按照通常的理解，就是赔钱。业主们认定，只要自己赔的钱低于房价上涨的额度，哪怕是赔钱也值得，所以业主们有恃无恐，纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神。所谓一不做，二不休，既然都毁约了，索性继续追求“利益最大化”。这个利益最大化怎么实现呢？
•不支付合同约定的违约金。
•不想双倍返还定金。
•不想退定金。
•首付款也不想退。

那就尽快找律师上法庭。购房人按照利益最大化来排序是这样的：
•要求继续履行合同强制过户。
•要求赔偿房价上涨的损失。
•要求支付合同约定的违约金。
•要求双倍返还定金。

要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的，所以他们必须制造一个合同实际无法履行，房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。（业主可以设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中，如果房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱了事。）

业主要赔钱的案子，不一定能执行到有效的财产——房子被其他债权人拿走了（一房二卖、抵押、查封都存在一个神秘的债权人），购房人难以证明这个债权人的真假，业主拿到资金很容易将其转移，比如全换成美元带到国外去了。所以在二手房房价上涨、业主违约的攻防战中，比的就出手快：
不管你是哪一方，你都要第一时间行动，业主先抵押，业主赢（第一时间被自己人起诉或者办理抵押贷款），购房人先保全住房子，购房人赢（第一时间办起诉）。

Originally posted 2023-02-01 22:16:31.

同时签订两个合同，一个卖房合同、一个买房合同，把买房合同的首付款支付时间放到卖房合同的过户时间后。
为了不让后面的业主等急了，你可以先把房子的差价给业主，这个差价可以被当作首付，也可以被当作定金。但是这样操作有个问题：下家就没办法以小换大了，除非他让他的下家同意同样的方案，无限延长交易周期。
交易持续的时间越长，发生风险的概率也越高。记住一个基本原则：永远让上家承担比下家更重的违约责任。
即便如此也可能出现意外，有一个客户卖自己名下的商住房，想换大房子。结果因为限购，商住房的买家没有了购房资格，导致客户房子没卖成，对下家违约，赔了20万元违约金。
所以目前其实没有完美解决“小换大、房价上涨”问题的方案，永远有人要承担风险。

Originally posted 2023-02-01 21:59:40.

1.资金监管

在法律上说，资金监管是用来保护购房人利益的：如果交易双方不做资金监管，坚持自行交付房款，首先可能面临卖方无法取得全部房款，买方无法在合同约定时间内取得房屋所有权，且无法追回已支付的房款的尴尬境地。其次，当买方全款购房要求提前过户且尾款延迟支付时，如果买方只有极少的自由资金，又想通过抵押购得房屋获得资金，从而实现滚动购买多套房屋，极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，且失去房屋所有权。

另外，如果卖方的房子仍有抵押，想用买方的资金（首付款）解除抵押，存在的风险有以下两种。第一种是卖方将买方的资金挪作他用，导致房子不能如约解除抵押，无法顺利过户。第二种是卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能偿还部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。
此外，资金监管还起到了限购的作用，因为大量存在“小换大”需求，先卖一套小房子再贴钱买大房子。资金监管保护了购房人，但是对业主特别不方便，拿不到钱，一旦房价上涨，业主就吃了大亏。

2.自行办理网签、过户等手续

可以自行备齐相关手续进行办理，可以节省高额的居间费用。（彼此信任，可以省去中介，从而少近3%中介费用）

Originally posted 2023-02-01 21:55:56.

如果不是一次性付清房款，买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
购房人需要注意以下几点：

（1）要注意能够贷款的额度、年限，如银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65、女不超过60。

（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约。
有的律师建议，最好在合同中对贷款批不下来的情况做出约定。
因为政策变化引起的贷款办不下来，其实是可以解约的，如果约定这种情况下购房人要继续贷款或者支付全款，就必须按照合同约定走。
要特别注意，在贷款过程中，业主随时可能毁约，法院并不能强制业主配合你办贷款。这就意味着如果他要毁约，你就必须付全款。你不能付全款，就拿不到房产证。

Originally posted 2023-02-01 21:46:35.

有抵押的房子是不能过户的，必须让抵押权人解除抵押。有查封的房子坚决不买，有抵押的房子尤其是贷款的，交易则相对复杂一些。
解抵押，有以下两种操作方式：
一、业主可以用自己的钱先解抵押（提前还贷），没有钱怎么办？业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。
二、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？买家有以下两种选择。
第一种是对业主绝对信任，直接给业主钱。要是让业主用买家的首付解抵押，买家有什么风险？就说业主赖皮不解，你想要过户就只能再掏钱。（n次帮忙垫付解抵押）

第二种是钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。（这才是正解，最好是授权给自己，自己去，麻烦但是更安全）

Originally posted 2023-02-01 21:42:34.

签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖（业主仍可与第三人签订买卖合同，只是若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。
为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管，以确保已支付的款项能够用来解除房屋之前已经有的抵押贷款，防止卖方将钱取走后不用来偿还银行贷款，导致买方无法再次用房产贷款，或需要再出钱替卖方将抵押解除后方能顺利取得房屋产权。
不论是贷款还是缴税，都是以网签合同而不是补充协议为准。由于办理贷款、审税、过户都需要用到这份合同，所以虽然叫“网签合同”，也需要打印出来签字。网上是可以查到网签合同的，买家卖家都能得到一个密码去官网查询。
网签合同的价格、条款可以和手写的合同不一致，不一致的地方以手写合同为准。
因为有人拿网签合同避税，所以网签的价格要比实际成交价低，但是不能低于政府指导价。有人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为。
网签出了问题怎么办？可以解网签。
网签不解除，业主就不能把房子过户给别人。
网签的解除，必须是买家卖家一起去，所以如果做了网签，购房人的权利就能在一定程度上得到保障。但也不是说做了网签就高枕无忧，业主依然有可能为了毁约去给房子做抵押和查封。

Originally posted 2023-02-01 21:34:46.