分类： 理财笔记

在法律上中介服务叫居间，在行业里中介人员被叫作经纪人，经纪人是一个专门的资格，需要考，但是大部分在中介工作的人都没有这个资格。

目前在市场上生存下来的中介主要有三类。
•以链家、我爱我家等为代表的大型连锁中介公司。
•因为互联网兴起的一批带有电商性质的中介公司。
•在小区盘踞的小型无名中介公司。（其中一部分是黑中介）

尽量选个大型平台中介，虽然大中介的入行门槛也很低，人员素质不太高，经常出事，但是它们就是比小中介有实力。一旦被骗，大中介还能赔偿你的损失，小中介甚至黑中介就找不到人了。

居间服务的目标是促成甲乙双方合同成立，简单说就是签字、交钱。至于后面发生的贷款、过户、打官司，严格来说都和中介没关系。只不过由于现在的交易被中介公司垄断，它们付出大量时间精力取得业主的房源信息，通过控制房源信息来主导交易，你要租房或买房很难不通过中介。这就导致大家默认要在中介这里取得全套的服务。一旦在交易过程中发生问题，中介就要面临退费和业绩压力，被迫卷入业主和购房人之间的纠纷。
在我国，买家和卖家也不是各自有各自的经纪人，通常就是双方共用一个中介：从促成交易、看房、签约到办贷款、过户，中介公司会有一个人来提供全套的服务。

中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。
看房不收费，签约收费，过户是剩下的体力活。按照《合同法》的规定，居间服务是以合同成立为前提的。所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主把合同一签，理论上中介就算完成任务了，你就应该给这家中介付费。

所以，不要太信任你的中介，找多个中介看房，找大的中介，分多次给中介费。

中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让签几次字。
第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个中介就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不是绝对的，但是它会影响概率。
第二次签字是你和业主谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这最少是两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两份合同合并为一份居间买卖服务合同。
第二次签字会决定你的中介费是几个点。
记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同应该有三份，第一份是政府的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打印好的。但是因为上面有很多空，所以打钩就非常讲究。
这个打钩的过程一般都由中介代劳，这就是代书费的来源。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的钩往往是怎么简单怎么来，原则上就是，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。
第二份是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这里面可以改政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别重要。
第三份就是居间服务合同，这里面的讲究也很多。
第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了。
有的时候，合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程，任何时候双方有想法上的改变都可以提出签订补充协议。
那么，我们该在什么时候针对中介费讨价还价呢？
1．看房前。
2．看房后、签合同前。
3．签合同后。
答案是：2。
这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。

看过房子之后，你就了解了这个房子所处的小区，房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源他们有没有。然后你问他中介费怎么收？他可能回答你说国家规定3％，公司规定收多少，以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务大同小异，优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置，中介明白你显然是在别家看过的。他要是不明白，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就在他这里签，价格不合适就找别家。
这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。这样转一圈下来，你就可以拿到低价，根据自己的谈判能力具体操作，照着1.5％—2％努力，甚至是0.6%。

Originally posted 2023-01-31 22:37:09.

1.首先放弃景观，景观往往意味着声音污染（因为没有遮挡），住的久的地方景观就没有意义，会腻，反而不如安静私密更有生活体验。

尽量白天看房，可以感受到采光，另外就是记得打开窗户关上窗户感受一下噪声。

2.买房的时候尽量选四四方方的房子，不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为有凸就有凹，各种柱子位置不理想会影响到你的室内装修，比较先进的户型是卧室不要挨着中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的，隔音效果不好，如果两个卧室挨着，小两口在主卧，隔壁睡着孩子，夜深人静的时候爸爸妈妈做点儿什么孩子都能听到。

3.实际面积（100-得房率就是公摊占比）

公房得房率最高，超过100％。
•平房得房率约等于100％。
•多层板楼（无电梯）得房率90％左右。
•高层板楼得房率90％左右，高层塔楼得房率85％左右。
•新建小区高层塔楼得房率80％左右。
•写字楼得房率50％—70％，一般写字楼的公摊面积比较大，档次越高的写字楼公摊面积越大（商住楼它的公摊面积标准参照的是写字楼，会导致得房率很低。）
越是新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多，75％—80％的得房率也是存在的。

4.一般是顶层、底层便宜，高层相对比较贵。比如一个20层的房子，十几层比较好1既不容易被遮挡采光，通风也相对好一些，有的房子高到一定程度蚊子也上不来了。

顶层之所以便宜是因为容易漏水，而且从保温的角度来说，顶层冬天会比较冷，夏天又比较热，因此尽量不要考虑顶层。漏水是个非常麻烦、非常难处理的问题，基本上修了还会再漏。

5.没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

Originally posted 2023-01-31 22:17:09.

首先是你有的选。

一般来说，按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。

新建造的商品房经过层层转包，钢筋缩水、混凝土缩水、面积缩水等问题是普遍存在的。如果按照建筑质量来排序的话，最好的房子是单位给自己员工盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。

其中商住小区一般都不能对应学区，单位小区在房屋质量、学区和物业上相对更有优势，性价比较高。
所以如果你的资金宽裕，就选择新建商品房小区（新、量大、户型好）或者单位小区。如果资金不宽裕，就选择老旧小区或者拆迁安置小区（尽量别考虑）。如果你是“土豪”，那还是买别墅和高档住宅最好。

如果你居住的同时要注册公司，商住小区是首选（能办理营业执照）。

考虑房子距离公司近，意义不大，除非你说自己一辈子在这里上班（你要是不嫌麻烦也可以置换，很耗费精力），学校远近在幼小时期是比较重要的（长大了都想距离稍微远点能更有些自由时间和空间），从实际意义来说，距离医院近一些或者大型综合商超近一些更有实际价值。

先看小区，选中小区再跑附近的中介全部跑一遍看价格，通过多个中介对同一套房子询价，通过比较多个中介来确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。

居民小区：老年业主比较多，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区。除此之外，这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。老小区建造的时候汽车并不普及，小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小，有可能拆迁改造。

单位小区：这类房子的优点在于物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀；缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺。

商品房小区：商品房小区都比较新，

一般房龄越短，房子体现出来的设计理念就越新。南方小区的设计理念一般比北方小区的设计理念要更新换代得快一些。封闭小区、人车分流、小区绿化、地下车库，这些都是现代小区的基本配置，商品房小区有一个最容易被忽视的问题：物业问题。中国有85％的小区没有业委会，在15％有业委会的小区，又有大量业委会是傀儡，是为了满足物业公司涨物业费、续签物业服务合同的需要而特意成立的业委会。这都会造成后期维修艰难，小区迅速衰败。

怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：
•看小区有没有业委会
•看小区楼道干净不干净
•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）
•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）
•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权

拆迁安置小区：价格一般70%市场价，一般质量差。

商住小区：商住楼是底层（或数层）为商业建筑，其余层为住宅的综合性大楼。公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的，不仅得房率有缺陷，土地使用年限也是缩水的，商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。

别墅：别墅虽然金贵，但是出问题的概率要略大于普通住宅，除了存在层层转包，还存在可能违建的问题。

Originally posted 2023-01-31 21:58:19.

长期投资植根于一个最基础的理念，这个理念就是人类需要商品，好的公司在经营的过程中，持续的给社会带来价值，那自身的估值当然随着时间水涨船高。

Originally posted 2022-03-17 07:58:14.

商品房和存量房：商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。

军产房、央产房、校产房：一般是不能过户的，可以去房管局问清楚能不能过户再决定要不要交易，只有房管局有记录的才有可能能过户。

房改房：房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地，房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10％，最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。

小产权房：它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。
•买了房子不能过户。
•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。
•卖家打个官司就可以把房子要回去。（如果是有开发商合作，合同问题可能就没有了，但是会演变成违规建筑问题）

经济适用房：经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户，对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的。

拆迁安置房：拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中，按照房产证记载对应属性确定是否可以交易过户即可。如果记载是公房，就只能变更承租人了。
有一种情况，购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设，房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法，除了等房产证下来再过户外，还可以采用改底单的方式进行交易：让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节，房产证一下来就是买家的名字，同时还不需要缴税。（这能省些钱）
拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。

抵债房：抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。

法院拍卖房：风险不大，主要风险是买到房子之后购房人怎么才能住进去。房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。（比如20年租房合同……）

公房：计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。公房的产权单位——房管局或者其他单位，作为房子的产权人，把原来和张三的租赁关系变更到李四名下，这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多，但并不是法律承认的交易形式。

Originally posted 2023-01-30 23:45:56.

避税是违法的，中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，也是一罚一个准儿。

做低税费并由买家承担全部税费的方法，其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。因为避税本身带有违法性，所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法，这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方xx承担，但是以x万元为上限，超出部分由业主承担。

Originally posted 2023-01-30 22:21:34.

购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择，因为税的问题非常精细且复杂，文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策的尺度不一，导致几乎没有一个人能准确、严谨地说出各地交易税费如何计算，尤其是具体到你的房子过户的时候到底按照什么标准缴税，地税部门绝对是最权威的！

买房的时候要了解三大税种——契税、个人所得税（二手房）、营业税（增值税）的免税政策。

买房人：契税通常是网签交易价格的1％—3％（根据面积或者类型税率不同）。

卖房人增值税（营改增）：过去的营业税是成交价的5.5％，增值税则是房屋增值部分合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5％

卖房人个人所得税：

满五唯一、满二唯一、满五不唯一等描述，这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税的免税条件。“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
增值税的免税条件就是满两年。这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。

个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1％（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20％（如果是继承，赠与这样的0元获得，价差的20%所得税就很重了），满5年是可以免所得税的（按之前规定）。

房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元／平方米交纳（买卖双方各承担一半）。

房屋产权登记费：80元（买方承担）。

如果是二手房，可能会出现税费协商谁出了，按照法律规定，本来应该是购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税，但是国内买房多了以后，就变了，大部分业主的报价都是指自己的净得利益。比如我一套房子报价200万元，那么这200万元全部要到我的银行账户上。过户产生的个人所得税等费用则全部由买家承担，导致买家实际支付的金额明显高于200万元。

Originally posted 2023-01-30 22:16:03.

大部分城市依旧按照早年规定标准，但是也有很多已经放开市场自行调节了（就是说没有标准，想收多少收多少，只要签订合同的双方签合同）。

截止2014年用的标准：

房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是总房款的2.5％，最高不超过3％，最低不低于0.5%。

中介费用没有特别说明的情况下由签订合同的双方均摊。

之前即使限制了最高，在执行过程中也会巧立收费名目超过3%，比如：2.5％的信息服务费，0.5％的代书费，0.4％的住房抵押贷款佣金，0.4％的过户佣金。

Originally posted 2023-01-30 21:51:23.