大家优选

企业税是什么？就是一个国家对资本的态度之一，你过于讨好资本，他们秃子打伞——无法无天；你彻底不给资本甜头，那这玩意就跑路了。

Originally posted 2022-03-29 16:56:07.

首先分红率基本相当于默认规定30%，《商业银行资本管理办法》对银行的核心一级资本充足率有最低要求。核心一级资本充足率=核心一级资本/加权风险资产总额，银行理论分红率=1-规模增长/净资产收益率，平均就是30%。

其次，相对于其他行业银行的业绩利润波动贼小，相当于股市的体制产品。

根据历史来看，国有四大行每年的分红给到的收益率接近历史年化4-5%。

原文

精英们需要的并不是安慰剂或者说类鸦片式的伪理想主义，那种东西说白了就是给彻底没有希望，又不甘心的人当麻醉剂使的。

精英需要的就是鲜明的标志，或者讲与众不同，和普通人区别开的。

Originally posted 2022-03-29 16:56:07.

根据上市公司财报数据。

首先是开金店的加盟成本：根据2024年6-7月周大生的开店数据，单店成本要500万，主要用于以下方面：首次铺货、装修、道具及固定资产、旧店转至新店的货品等。考虑到旧店转至新店的货品同样是用于销售，也属于铺货的一部分，因此投资资金的主要用途就是以下三项：铺货、装修、道具及固定资产，其中200万用于场地投入（投入，改建，装修，租金等，这一块就非硬性成本了，看个人的解决能力，纯租金20万一年），300万用于铺货（很难变动，铺货是需要的），看起来很多，实际是4-5年的合同，加盟费很低，每年只需要1-2万，前期固定成本其实也很低，折算下来55万就能启动。

根据老凤祥的数据，2017年至2023年，老凤祥加盟商平均单个门店年均营业收入1023.23万元，年均毛利润128万元，税费约50万，租金20万，人员成本每人每年12万，一般单店3个人，所得税接近3万，年净利润大概也只有17万附近。

根据数据估算：

（1）每年加盟费1.42万元；

（2）每年场地租金21.58万元；

（3）每年人员工资34.47万元；

（4）毛利率12.47%；

（5）消费税5%；

盈亏平衡点也就是做到不亏不赚的年销售要达到770万。

这里的工资可以折算成装修费，大部分人刚开始不招人，招人也都出完了装修，初期成本就是55-70万就能换来年利润17万附近的金店，前期的固定成本回本大概需要3年。

原文

在中国，越早建成的别墅，越可能有不错的品质，越新的反而品质可能不太好。

因为国家禁止建别墅。

禁止的方法很简单，就是控制土地出让的容积率，比如容积率必须大于1。容积率大于1，就是让开发商把地盖满，把楼盖得更高，实际情况是开发商总能打政策的擦边球，在小区里规划一个高层塔楼，然后再盖别墅，这样一综合下来，既符合规划要求的容积率，别墅也盖了。这就是为什么现在别墅小区通常都要有几个高楼。

以前的没有这个限制，所以会做得比较好。

这类项目有以下几个特点：土地规划通常都有些问题，违建比较多，容易漏水。

教育用地盖别墅，科研用地盖别墅，甚至农用地、经济适用房的土地盖别墅的情况都是存在的。（大部分违建）

如果你想买别墅，买二手房是最好的规避风险的办法。

Originally posted 2023-02-16 23:58:11.

商品房销售过程中的学区房，你听听就好。

学区房的划片问题，一般每年春天由区一级的教育主管部门负责确定（也就是说学区不固定，你的房子当下在学区，可能明年就不在了）。

如果政策调整了，开发商只会对大家说一句：对不起，我们也不想这样。
遇到这种情况，不管之前开发商是怎么承诺的，房子没有被划入学区就不是学区房。如果是买房投资，你可以通过打官司要回部分损失，如果是为了孩子上学，那基本就耽误了。

Originally posted 2023-02-16 23:53:20.

集体土地上的房子一定不能上市交易吗？当然不是。只要依法办理手续，集体土地上的房子一样可以合法地变成商品房进行销售。首先要征地，将土地从集体土地转为国有建设用地。征地涉及的土地，不仅要依照法律规定逐级审批，还要给予村集体合法补偿。土地转为国有后，经过招拍挂程序，就可以依照城市规划进入房地产市场。

小产权房省略了以上全部步骤，直接由集体土地的持有者“卖”给开发商，开发商盖成房子后，再把房子卖给购房人。

对于小产权房，政府的处置态度是明确的：清理整治。清理整治又有两个截然不同的方向：全部拆除；补办手续。小产权房并不是不能办手续，而是没有办手续。如果已经有大量业主入住，开发商把该办的手续补办了，小产权房也不是一定不能发房产证。（主要看当地政府处理情况）

理论上不会转正，因为严重影响了社会公平。

Originally posted 2023-02-16 23:49:46.

开发商先从村里承包土地，然后用以租代售的方式和业主签订一个长期租赁合同（5年、10年、20年、30年不等），然后盖房子，把房子卖给业主。这个房子因为没有任何合法手续，所以实际就是一个名义上是大棚的住宅，是一个农田上的违建。

保护耕地是我国的基本国策，土地出让收入是我国地方政府的重要收入来源。从保护耕地、保护政府收入的角度考虑，国土资源部会定期航拍，基本上这种大棚一被拍到就会被强拆。

至于农村宅基地，法律规定不允许交易，尤其是现在建档确权以后，本身也更不可能存在过户了，后续强拆，补偿都和购房人没有关系。

Originally posted 2023-02-16 23:45:28.