有抵押的房子是不能过户的，必须让抵押权人解除抵押。有查封的房子坚决不买，有抵押的房子尤其是贷款的，交易则相对复杂一些。
解抵押，有以下两种操作方式：
一、业主可以用自己的钱先解抵押（提前还贷），没有钱怎么办？业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。
二、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？买家有以下两种选择。
第一种是对业主绝对信任，直接给业主钱。要是让业主用买家的首付解抵押，买家有什么风险？就说业主赖皮不解，你想要过户就只能再掏钱。（n次帮忙垫付解抵押）
第二种是钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。（这才是正解，最好是授权给自己，自己去，麻烦但是更安全）
Originally posted 2023-02-01 21:42:34.
签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖（业主仍可与第三人签订买卖合同，只是若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。
为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管，以确保已支付的款项能够用来解除房屋之前已经有的抵押贷款，防止卖方将钱取走后不用来偿还银行贷款，导致买方无法再次用房产贷款，或需要再出钱替卖方将抵押解除后方能顺利取得房屋产权。
不论是贷款还是缴税，都是以网签合同而不是补充协议为准。由于办理贷款、审税、过户都需要用到这份合同，所以虽然叫“网签合同”，也需要打印出来签字。网上是可以查到网签合同的，买家卖家都能得到一个密码去官网查询。
网签合同的价格、条款可以和手写的合同不一致，不一致的地方以手写合同为准。
因为有人拿网签合同避税，所以网签的价格要比实际成交价低，但是不能低于政府指导价。有人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为。
网签出了问题怎么办？可以解网签。
网签不解除，业主就不能把房子过户给别人。
网签的解除，必须是买家卖家一起去，所以如果做了网签，购房人的权利就能在一定程度上得到保障。但也不是说做了网签就高枕无忧，业主依然有可能为了毁约去给房子做抵押和查封。
Originally posted 2023-02-01 21:34:46.
签约的时候应该签三份合同：存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同。
有的城市只用签一份合同，这份合同一般叫作买卖居间服务合同，其实就是把三份合同合成了一份。其中存量房买卖合同和补充协议，实际上是一个合同，只不过一个是范本，一个是补充，范本是政府提供的，不能随便修改，但是可以填空。补充协议全部是自己写的，当然很可能是中介写的，所以这些合同不见得能够真正保护你的利益。
居间服务合同就是中介的合同，是中介收中介费的依据，你不签这个合同，中介是不会“放过”你的。
跟中介说好的价格肯定要写到合同里。虽然很多中介并不会强制你立刻交钱，但是合同往往会约定签约就要交中介费。作为购房人，越晚交中介费越好，最好是约定到过户之后。购房人也可以要求中介在居间合同中注明“交易不成，全额退款”。
为了能赚到中介费，居间合同通常会包含一个条款：不管是买家违约还是卖家违约，都要付中介费！不过付中介费的人可以向违约方要钱。
不论什么买卖合同的重点有三个：
•交易流程
•时间期限
•违约责任
其他都是细节，比如一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款，若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况。
付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。
如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。
此外，购房人要注意关于交易税费由谁承担的约定。
拓展参考：购买二手房签合同时有哪些注意事项？
Originally posted 2023-02-01 21:22:17.
产权调查，俗称“拉产调”，关系到你能否取得相关房屋的产权。
在做产权调查的时候，购房人要注意以下两点。
•房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形，购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”，最后购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题。
•房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。
在上述两种情况下，如果定金、首付款已支付，购房人很可能面临房屋无法取得，已支付的款项也无法得到返还的情况。
事实清楚的官司虽然容易赢，但实践中无法执行的案件实在太多，尤其是被申请执行人没有任何财产的时候。这两年我国的执行案件办结率大幅上升，一个重要原因就是现在很多执行不了的案件可以“终结本次执行程序”（简称终本），而终本就算执行办结一个案件。
如果你对交易相对方不太信任，一定要做好产权的调查。当然，对于已付资金的安全，我们可以通过资金监管来保障。
“拉产调”很简单，没有必要委托中介人员去办理，产权人带上身份证明到不动产登记中心就可以，购房人拿着购房合同也可以去。不过有购房合同的时候，购房人的定金已经交了，已经有了一定的风险。所以你有两个选择：可以签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况，也可以签约后你自己去或者让中介替你去。（最好自己去，更放心）
购房人在买房之前，也需要去建委办理购房资格审核。购房资格审核的基本单位是家庭，要审核家庭成员的名下房产数量。家庭成员指的是购房人及其配偶和他们的未成年子女。如果买方没有通过购房资格审核，一般会产生定金纠纷。遇到这种情况时，一般会返还定金，取消交易。
Originally posted 2023-02-01 21:16:40.
直接看图～在这里，这里
Originally posted 2023-02-01 21:11:32.
两个选择。
•通过中介去联系对方谈价格。
•直接让中介约对方见面谈价格。
建议选择面谈，价格谈判中要掌握几个原则
第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。
第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。
第三，成交越早，对买家就越有利。
中介公司为了避免买卖双方绕开中介交易，比较倾向于采取中介公司替你协商价格的方案。由于是隔着买家、卖家联系，中介会和买家说一套、和卖家说一套。比如房子交易价格200万元，你觉得贵，对方觉得便宜。中介先告诉你，他会努力把价格砍下来，以换取你的信任。然后他会到业主那儿说自己的买家有诚意，可能会出高价把价格抬上去。
作为买家，你不能完全相信中介说的都是真实的，卖家在电话里对中介做出的承诺，我们也无法留存任何证据。所以电话沟通并不能保证我们的利益，有什么问题最好还是见面，见面谈好的事情，当场就可以签合同。
谈判时间长为什么对买方有利呢？这就是沉没成本原理。现在一套房源通常有好几个买家。业主大部分都是普通人，精力有限，熬不住。他在哪个买家身上投入的时间多，就会对谁的信任度高，谁都清楚卖房子是个大事，后面还要和买家相处很久。业主对谁的信任度高，就会和谁交易。价格反而不是最主要的问题。
在正式签约之前，请务必锻炼好身体，睡好觉，吃饱饭。因为这就是一场消耗战，谁熬到最后，谁就是胜利者。
中介公司一般会把买卖双方约到中介门店，门店有几个好处：没有床，大家没法在那儿睡觉，去一趟也有成本，不会轻易回去，最关键的是只要谈妥了任何重要的事情，都可以打印出来签字！
中介人员都很乐意陪你熬到天亮，所以好好准备一番，把时间定在下午，然后做好谈到一两点钟的准备。只要你的准备比对方更充分、更有耐心，不签下合同坚决不走，那么通常来说谈判的胜利会属于熬得住的一方。谁熬不住了，谁就会答应对方的一切条件。
这些条件包括：
•价格，没有谁不关心价格。
•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。
•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。
•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。
•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。
•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。
•网签，什么时候做，按照什么价格做。
•定金，交多少。
•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。
•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。
•交房，什么时候交房，能不能提前入住。
•过户，过户给谁，有什么特殊需求。
•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。
•付款。
一开始你约业主可能只是说谈谈价格，再下来可能就把合同签掉了，这个过程中双方谈下来的每一个条件——也可能是业主说服你加了10万元、8万元，也可能是你说服业主便宜了5万元、10万元，随便就能超过你一年的收入。那么这样思考的话，让你吃饱点儿睡好点儿，保持好的精力和体力来和业主周旋。
Originally posted 2023-01-31 22:53:31.
在法律上中介服务叫居间，在行业里中介人员被叫作经纪人，经纪人是一个专门的资格，需要考，但是大部分在中介工作的人都没有这个资格。
目前在市场上生存下来的中介主要有三类。
•以链家、我爱我家等为代表的大型连锁中介公司。
•因为互联网兴起的一批带有电商性质的中介公司。
•在小区盘踞的小型无名中介公司。（其中一部分是黑中介）
尽量选个大型平台中介，虽然大中介的入行门槛也很低，人员素质不太高，经常出事，但是它们就是比小中介有实力。一旦被骗，大中介还能赔偿你的损失，小中介甚至黑中介就找不到人了。
居间服务的目标是促成甲乙双方合同成立，简单说就是签字、交钱。至于后面发生的贷款、过户、打官司，严格来说都和中介没关系。只不过由于现在的交易被中介公司垄断，它们付出大量时间精力取得业主的房源信息，通过控制房源信息来主导交易，你要租房或买房很难不通过中介。这就导致大家默认要在中介这里取得全套的服务。一旦在交易过程中发生问题，中介就要面临退费和业绩压力，被迫卷入业主和购房人之间的纠纷。
在我国，买家和卖家也不是各自有各自的经纪人，通常就是双方共用一个中介：从促成交易、看房、签约到办贷款、过户，中介公司会有一个人来提供全套的服务。
中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。
看房不收费，签约收费，过户是剩下的体力活。按照《合同法》的规定，居间服务是以合同成立为前提的。所谓合同成立，就是买卖双方在合同上签字。换句话说，只要你经过中介和业主把合同一签，理论上中介就算完成任务了，你就应该给这家中介付费。
所以，不要太信任你的中介，找多个中介看房，找大的中介，分多次给中介费。
中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让签几次字。
第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话，建议是尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个中介就一定能告赢，或者不签就一定告不赢，并不是绝对的，但是它会影响概率。
第二次签字是你和业主谈妥了签合同，这个时候中介会拿出一摞合同让你签，其实这最少是两份合同，一份是你们之间的买卖合同，一份是居间服务合同。也有中介会把两份合同合并为一份居间买卖服务合同。
第二次签字会决定你的中介费是几个点。
记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗？其实正规的合同应该有三份，第一份是政府的买卖合同范本，这个原则上不能改。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打印好的。但是因为上面有很多空，所以打钩就非常讲究。
这个打钩的过程一般都由中介代劳，这就是代书费的来源。为了能让你早一点儿签合同，这些对你来说至关重要的钩往往是怎么简单怎么来，原则上就是，尽可能缩短交易流程和交易时间，促进成交。
第二份是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这里面可以改政府合同里不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别重要。
第三份就是居间服务合同，这里面的讲究也很多。
第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两次这么重要了。
有的时候，合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程，任何时候双方有想法上的改变都可以提出签订补充协议。
那么，我们该在什么时候针对中介费讨价还价呢？
1．看房前。
2．看房后、签合同前。
3．签合同后。
答案是：2。
这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。
看过房子之后，你就了解了这个房子所处的小区，房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介，问这个房子的房源他们有没有。然后你问他中介费怎么收？他可能回答你说国家规定3％，公司规定收多少，以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住，这些都是话术。中介心里也清楚，大家的服务大同小异，优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置，中介明白你显然是在别家看过的。他要是不明白，你就直接告诉他说自己在别家看过房子了，现在就来谈谈中介费，价格合适就在他这里签，价格不合适就找别家。
这种情况下，中介为了拿到单子，一般都会降价。这样转一圈下来，你就可以拿到低价，根据自己的谈判能力具体操作，照着1.5％—2％努力，甚至是0.6%。
Originally posted 2023-01-31 22:37:09.