分类： 理财笔记

现在没有房产证，过几年就有房产证的房子。买这种房子风险比较大，如果房价上涨，业主可能会反悔。因为没有房产证，所以房子不能办理网签，业主又总是比你先知道房产证什么时候下来。业主很可能偷偷拿了房产证就过户给其他人。

永远没有房产证的更不用说了，上法庭，房子也是被判归还开发商，退还部分购房费用（剩余部分作为租金补偿开发商）。

Originally posted 2023-02-16 23:26:26.

准备收房的时候，大家可以聘请一位验房师陪同，很多验房师都是从建筑工程相关行业的一线退下来的老师傅，收费不高，能帮大家检查房子可能存在的大小问题：楼体、墙体是否垂直，是否存在漏水问题，有无裂缝，是否存在层高不足的问题。开发商整改完毕之前，业主有权不收房，有权向开发商主张逾期交房的违约金，逾期交房超过一定期限，有权退房。

先看房验房，后签字。

收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等。

Originally posted 2023-02-16 23:22:56.

按照时间顺序排列大概是这样的：
•认购书
•商品房预售合同
•补充协议
•前期物业服务合同
•业主大会公约
•抵押贷款合同
如果你买的是商铺，可能还要签委托经营合同。上面提到的商品房预售合同、补充协议、前期物业服务合同、业主大会公约是一起签的，到你签的时候你就知道了，销售员会有一串动作：把整本合同翻开，找到要签字的地方，让你签字，签完再替你翻到下一个要签字的位置。（自己记得拍照留档，以防后期用到）

认购书里主要包括以下几方面内容：
•成交价格
•房号
•定金
•什么时候签订正式合同
•不签正式合同会怎么样

（认购书里面最需要防备的条款是你明明没见到正式合同，却说你看了，这就阻断了你以后协商合同条款的权利。因为内容基本不能修改，所以我们要通过保留录音证据的方式进行规避。）

商品房预售的范本合同。
有人误以为只要是政府给的合同就不能改，这种想法大错特错，你不改，开发商会改，合同改了就改了，你不看是你的问题。
商品房预售合同里面最重要的信息就是五证的证号。不在现场悬挂五证的开发商不一定没有手续，但是不在合同里写明某个证件的，有可能就是这个证开发商还没有！（这就影响你有没有房产证，后续能不能过户，你的房子是不是违建了）
除了证号，你还要注意房号。因为合同上的房号和沙盘上的房号，不一定对得上！有的客户买了房子，收房的时候才反应过来合同上约定的房子不是自己在售楼处说的那个房子。这种信息一旦落实到纸面上，是售楼处骗了你，还是你买的就不是你说的那个房子，谁也证明不了，所以签合同时要多核对。

商品房预售合同的补充协议是你需要看的重头戏。

这个协议是开发商重金聘请律师起草的。开发商找到律师，跟律师说，你帮我写个合同，保证我以后不被业主找麻烦。律师说，你可能会有哪些麻烦呢，能给我说下吗？开发商就得说，我这个房子吧，哪儿都挺好，就是离高压线特别近。遇到这种情况，补充协议里准有一个关于高压线的条款：乙方已经清晰并充分地知晓一切甲方楼盘附近可能的噪声污染源、化工厂、垃圾焚烧站、地铁、轨道交通、高压线等一切有可能对楼盘造成影响的市政设施，乙方同意并认可这些内容。
补充协议不是签约的时候才能看到，别的购房人签合同的时候你可以看，你也可以直接跟售楼人员要求看合同，甚至有的开发商会把补充协议放在售楼处供购房人参考。当然大部分人是不会看的，律师提醒了多少遍也不看，他们只愿意信售楼人员说的话。
除了补充协议，物业服务合同也应该得到关注，毕竟物业费的多寡直接和社区品质挂钩。不过，开发商招聘的前期物业，服务品质一般比较普通。所以业主们最好能早点儿成立业委会。业主是有机会再改签业主大会公约、议事规则和物业服务合同的。
在和开发商签订的合同里，最重要的是银行同意出售房屋的证明。现在开发商的房子几乎都是先抵押给银行的。所以如果你买的房子上面没有抵押，你才要感到奇怪，要问一问。银行同意解抵押，这套房子才能做网签备案，这份证明必不可少。

Originally posted 2023-02-16 23:19:18.

真是的普通中国父母，卖力苦干，省钱只为了给孩子更好的生活。

他们生于70年代初，没什么文化（多子女贫困家庭，小学未读完就辍学了），靠着勤扒苦做，压缩开支，省钱攒钱，不仅供应作者和弟弟读大学；在县城买房；作者在新一线买房时主动借了17万元；且目前存有几十万存款。现在他们在广州打工，年收入十几万，每年除了还3万房贷之外，还能存10万元左右的存款。对于河南农村人而言，算是很励志的代表了。

阅读原文

两个人都在广州。

父亲主业做苦力的，基本都是力气活；副业收废品卖纸箱赚差价，副业的前能顾上吃喝用度。

母亲主业是做保洁，副业是不上班了去做上门家政，两个人的主业和副业加起来能存十多万，因为衣服可以穿旧的，别人的，干净利索就行，吃喝比较节省自己买菜做，不去外边吃。

Originally posted 2023-02-16 13:27:17.

其实有一个相对简单的办法可以计算。

银行的基础年利率一般是4%附近，可以按照这个数字做利息率计算。（一般来说就是你把钱存到银行，银行会给你固定4%的收益率，不过这个需要你和银行谈，不然一般可能才2%，不过你也可以用证券账户买银行股，银行股的每年分红基本稳定在4%）

然后你简单统计自己一年的消费支出是多少，比如一家人每个月固定的消费支出平均要1万块，那么你的年消费金额就是12万。

所谓的基础财富自由就是用利息可以负担自己的消费支出。

12/4%=300万

按这样计算，你需要基础的强制储蓄需要300万。

Originally posted 2022-03-29 08:49:55.

首先思考的问题一定是，我的赌点是什么？我到底下注的是什么东西。这个东西不是哪家公司，而是那个我认定会发生的东西。我算错了不是问题，但是至少，我有算的意识，而且我知道我在算什么。

其次思考的问题一定是，需要回避哪些风险，以及超出预期的事情发生后的对冲方案是什么。

最后思考的问题一定是，我到底以什么计价，以什么结算，以及我计价结算的这个本身，又有什么风险？

从不觉得有什么机会是好掌握的，哪个机会都特别难掌握，因为哪个机会都需要你手里有牌。

你要啥啥没有，你打个寂寞。

第一，你得有牌，第二，人家出的牌，你能吃，或者能碰，第三，时机要对，正好能吃。曾经能吃，曾经能碰，那不管用的。

你已经听了，专门等幺鸡，左等不来，右等不来，没信心了，你换牌了，改了，改听西风。

结果没人扔西风出来，就在此时，最后一张幺鸡扔了出来。

曾经是你的机会，完美地错过了。很正常很正常，你要是连这份正常都接受不了，趁早别打牌。

就国内：

我们可不可能甘于始终做低端制造业？与此同时美国可不可能支持鼓励我们做高端产业？

答案是否定的，我们不甘于，他们不乐于。

所以结论就是肯定的。结论一定是我们会在内部用资本市场鼓励的方式来促进我们需要的那些行业，那些领域的发展。那这一定是高估值的，所谓高估值就是说你没有那么值钱，可是资本市场（国家引导）给了你很高的溢价，

发财就是来自于高溢价，你有个花瓶，正常年份应该5万，结果市场热的一塌糊涂，拍卖师叫到500万还有人一个劲的举牌。资本市场为了鼓励这类企业，就会给高估值，于是你作为圈内人士，就会赚到钱。

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Originally posted 2022-03-27 08:19:39.

住宅房地产和股权的年回报率相当（7%）。

多数国家的债券等安全资产的真实收益率在1%到3%。

在大部分时间里，多数国家的资本回报率远高于经济的增长速度，资产的回报率长期是经济增长率的两倍。（超过GDP约3%-5%）所以贫富差距在不断拉大。

阅读原文

Originally posted 2023-02-13 08:00:49.