大家优选

开发商高价拿地然后抵押土地换取贷款、收购房款、收工程保证金、抵押在建工程也是一气呵成，对开发商来说，期房预售制度决定了从拿到钱的那一刻起，开发商已经全是花销没有收入了，如果售房前景堪忧，则不如选择果断卷钱跑路。

楼盘烂尾时会产生4类债权人，他们分别是投资人（高利贷）、银行、施工方和购房人。

开发商资金链条断裂，债主们第一时间开始追债。有的债主效率高，直接把钱拿走。下手慢的债主，就拿开发商的房子抵债。有的债主摇身一变，成了购房人。有的债主直接办了抵押。有的债主干脆去法院起诉。

施工方拿不到工程款，只好停工。停工期间，还有些工人为了讨薪，爬到工地的塔吊上要往下跳。

银行也没有闲着，它们手里握着土地和在建工程的抵押权，开始通过诉讼来行使抵押权。

等业主们反应过来的时候，时间已经过去很久了。他们开始意识到自己的房子永远不会竣工，自己也等不到交钥匙的那一天。

购房人比施工企业更晚知道开发商资金链条断裂，无论是组织能力还是行动效率，购房人都要比施工方低一大截。

（购房人难以维权，停止还贷就会上银行黑名单，上法院也没用，因为开发商已经被吃空了）

Originally posted 2023-02-02 06:57:50.

为什么推荐轻资产起步，因为退出容易，亏损起来也不会特别可怕。

理论上做小孩托育，做幼儿园，都是很赚钱的业务，但是遭遇疫情这种不可抵抗力，往往就会变得极其脆弱，尤其是没有足够的现金流。

为什么知乎近期有好转？因为财务亏损一年7个亿，营收在增长，现金流还有74个亿。

永远不要低估不可抗力的风险，永远保留遭遇风险可以用来度过风险的资金，永远准备好退出。

阅读原文

Originally posted 2022-03-18 06:58:08.

男性的荷尔蒙取决于赚钱的速度，女性的荷尔蒙取决于花钱的速度。

Originally posted 2022-03-17 23:23:13.

房子没买到，中介应该退费吗？一般来说，中介费是要退的。中介肯定不愿意轻易退费。这个时候购房人（业主）就要告到法院去。购房人要权衡自己诉讼的成本是不是值得。

严格按照法律来说，我国的中介费是以促成合同成立（签字）为收费标志的，所以合同被解除也不能说是中介的过错，中介是可以收费的。但是由于法院对于法条的理解和执行有一套自己的实践经验。在中介和消费者发生纠纷时，法官一般会倾向于消费者，支持中介给消费者退费。反过来如果中介没拿到费用，找购房人去要，法院一般也不支持。

中介人员作为专业人士，应该对政策和法律各有研究，如果因为中介的误导导致交易失败（比如做虚假承诺、伪造材料等），中介不但要退费，甚至可能还要赔偿买卖双方的损失。
这并不代表购房人就应该打官司退费，因为：
•各地基层法院对于中介费该不该退并没有统一的标准，还是有比较小的风险要不回中介费。
•打赢官司也有后续执行的问题。
建议买房找大中介，至少赢了官司钱能拿回来。

Originally posted 2023-02-01 22:42:28.

普及两个概念：代理、处分。

合同上签了非业主名字的叫做处分，合同上签了业主名字的叫做代理。

不管是代理还是处分，都要经过业主的同意，有个法律术语叫追认。比如我儿子愿意我替他卖房，或者卖房的时候他不同意，卖了以后他又同意了。房产证上写谁的名字，合同上就应该写谁的名字，也就是说，代理是比较好的。因为如果房产证上不是这个名字，写了别人名字的合同对业主没有效力，业主可以反悔。所以你要拒绝业主不是本人，签字也不是签他名字（不管谁签）的交易。
就算签了业主名字，如果业主本人不到场，这个合同效力可能没有问题，但是不代表业主有义务配合过户。要想让法院把房子判给买家，必须证明一件事：买家有相当充分的理由和证据相信业主同意卖这个房子。这就叫表见代理。

买房的时候如果业主本人没到场，我又特别想买这个房子该怎么办？
下面这些证据，是如果日后上庭你能用得上的：
•交易时有没有书面授权，如果授权书经鉴定非本人签字就对你十分不利。
•交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。
•业主本人收取购房款。
•业主和代理人是近亲属。
•业主本人参与网签、过户等交易流程。
•中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。
当然这些都是间接证明表见代理的证据，现在科技这么发达，再没有什么比当场跟业主进行视频连线，找中介或者朋友在旁边用手机录个视频更好的证据了！

Originally posted 2023-02-01 22:37:49.

购房人可以告到法院，让法院判业主给购房人过户。根据业主毁约的时间点，可分成如下几种情况：
•还没网签就毁约
•网签之后贷款之前毁约
•批贷之后过户之前毁约
•过户之后毁约

第一种情况，有的购房人认为如果交的钱不够多，合同就不能继续履行。这个认识是错误的，要想通过打官司拿到房产证，交多少钱不是关键，几万元定金也能告赢，房子能不能过户才是关键。

第二种情况，贷款没办下来，法院在审理过程中（也可能是执行时）会要求买受人付清全款。有的购房人说，不能贷款，谁付得起全款啊？这不是让我解约吗？其实不是的，你不能付清全款的话，还有一条路：借钱（找其他渠道借钱先买）。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务，就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款。
本来正常的流程是业主配合买受人做住房抵押贷款。但是现在房价涨了，业主靠不配合买受人的方法来寻求解约（住房抵押贷款之所以需要业主配合，是因为办贷款的时候房子还没有过户，还是业主名下的产权，因此住房抵押贷款是三方协议，少一方都不行，这个贷款就是放给业主的）
现在通过打官司，购房人直接成了业主。购房人拿着自己名下的房产去二手房转按揭贷款，这个贷款也是30年，购房人就还得起了。贷款下来以后，拿贷款去还过桥资金的本金，利息算下来就没有那么高了，在购房人可承受的范围内。为了避免风险，购房人一定要在起诉前或者同时，就提前到银行咨询规划好，因为在法庭辩论终结前，都来得及改变你的诉求，实在办不下二手房转按揭手续，赶紧转成打解除还来得及，否则拿了房产证办不下贷款，可就只能刚买房又卖房（还过桥资金）了！（每天千分之一利息也要亏几万了）

第三种情况，批贷了，业主不配合过户，一般法院会判支付全款强制过户，个别也会以批贷函直接判强制过户。

第四种情况，基本直接赢。

Originally posted 2023-02-01 22:30:45.

每一轮房价暴涨都会引起二手房业主毁约。

业主能不能毁约？可以，但肯定要承担违约责任。
法律规定，违约责任的承担有多种方式，按照通常的理解，就是赔钱。业主们认定，只要自己赔的钱低于房价上涨的额度，哪怕是赔钱也值得，所以业主们有恃无恐，纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神。所谓一不做，二不休，既然都毁约了，索性继续追求“利益最大化”。这个利益最大化怎么实现呢？
•不支付合同约定的违约金。
•不想双倍返还定金。
•不想退定金。
•首付款也不想退。

那就尽快找律师上法庭。购房人按照利益最大化来排序是这样的：
•要求继续履行合同强制过户。
•要求赔偿房价上涨的损失。
•要求支付合同约定的违约金。
•要求双倍返还定金。

要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的，所以他们必须制造一个合同实际无法履行，房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。（业主可以设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中，如果房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱了事。）

业主要赔钱的案子，不一定能执行到有效的财产——房子被其他债权人拿走了（一房二卖、抵押、查封都存在一个神秘的债权人），购房人难以证明这个债权人的真假，业主拿到资金很容易将其转移，比如全换成美元带到国外去了。所以在二手房房价上涨、业主违约的攻防战中，比的就出手快：
不管你是哪一方，你都要第一时间行动，业主先抵押，业主赢（第一时间被自己人起诉或者办理抵押贷款），购房人先保全住房子，购房人赢（第一时间办起诉）。

Originally posted 2023-02-01 22:16:31.

同时签订两个合同，一个卖房合同、一个买房合同，把买房合同的首付款支付时间放到卖房合同的过户时间后。
为了不让后面的业主等急了，你可以先把房子的差价给业主，这个差价可以被当作首付，也可以被当作定金。但是这样操作有个问题：下家就没办法以小换大了，除非他让他的下家同意同样的方案，无限延长交易周期。
交易持续的时间越长，发生风险的概率也越高。记住一个基本原则：永远让上家承担比下家更重的违约责任。
即便如此也可能出现意外，有一个客户卖自己名下的商住房，想换大房子。结果因为限购，商住房的买家没有了购房资格，导致客户房子没卖成，对下家违约，赔了20万元违约金。
所以目前其实没有完美解决“小换大、房价上涨”问题的方案，永远有人要承担风险。

Originally posted 2023-02-01 21:59:40.