分类： 理财笔记

商品房和存量房：商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。

军产房、央产房、校产房：一般是不能过户的，可以去房管局问清楚能不能过户再决定要不要交易，只有房管局有记录的才有可能能过户。

房改房：房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地，房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10％，最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。

小产权房：它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。
•买了房子不能过户。
•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。
•卖家打个官司就可以把房子要回去。（如果是有开发商合作，合同问题可能就没有了，但是会演变成违规建筑问题）

经济适用房：经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户，对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的。

拆迁安置房：拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中，按照房产证记载对应属性确定是否可以交易过户即可。如果记载是公房，就只能变更承租人了。
有一种情况，购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设，房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法，除了等房产证下来再过户外，还可以采用改底单的方式进行交易：让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节，房产证一下来就是买家的名字，同时还不需要缴税。（这能省些钱）
拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。

抵债房：抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。

法院拍卖房：风险不大，主要风险是买到房子之后购房人怎么才能住进去。房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。（比如20年租房合同……）

公房：计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。公房的产权单位——房管局或者其他单位，作为房子的产权人，把原来和张三的租赁关系变更到李四名下，这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多，但并不是法律承认的交易形式。

Originally posted 2023-01-30 23:45:56.

避税是违法的，中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，也是一罚一个准儿。

做低税费并由买家承担全部税费的方法，其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。因为避税本身带有违法性，所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法，这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方xx承担，但是以x万元为上限，超出部分由业主承担。

Originally posted 2023-01-30 22:21:34.

购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择，因为税的问题非常精细且复杂，文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策的尺度不一，导致几乎没有一个人能准确、严谨地说出各地交易税费如何计算，尤其是具体到你的房子过户的时候到底按照什么标准缴税，地税部门绝对是最权威的！

买房的时候要了解三大税种——契税、个人所得税（二手房）、营业税（增值税）的免税政策。

买房人：契税通常是网签交易价格的1％—3％（根据面积或者类型税率不同）。

卖房人增值税（营改增）：过去的营业税是成交价的5.5％，增值税则是房屋增值部分合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5％

卖房人个人所得税：

满五唯一、满二唯一、满五不唯一等描述，这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税的免税条件。“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
增值税的免税条件就是满两年。这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。

个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1％（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20％（如果是继承，赠与这样的0元获得，价差的20%所得税就很重了），满5年是可以免所得税的（按之前规定）。

房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元／平方米交纳（买卖双方各承担一半）。

房屋产权登记费：80元（买方承担）。

如果是二手房，可能会出现税费协商谁出了，按照法律规定，本来应该是购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税，但是国内买房多了以后，就变了，大部分业主的报价都是指自己的净得利益。比如我一套房子报价200万元，那么这200万元全部要到我的银行账户上。过户产生的个人所得税等费用则全部由买家承担，导致买家实际支付的金额明显高于200万元。

Originally posted 2023-01-30 22:16:03.

大部分城市依旧按照早年规定标准，但是也有很多已经放开市场自行调节了（就是说没有标准，想收多少收多少，只要签订合同的双方签合同）。

截止2014年用的标准：

房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是总房款的2.5％，最高不超过3％，最低不低于0.5%。

中介费用没有特别说明的情况下由签订合同的双方均摊。

之前即使限制了最高，在执行过程中也会巧立收费名目超过3%，比如：2.5％的信息服务费，0.5％的代书费，0.4％的住房抵押贷款佣金，0.4％的过户佣金。

Originally posted 2023-01-30 21:51:23.

银行贷款的还款方式有两种。
一种是等额本息还款：把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
另一种是等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

总还款区别不大，试个人能力有选择，如果自己未来长期投资能力好，收入变动不大，可以选1，预期以及未来收入下滑，那就选2，趁自己有能力赚钱苦一苦。

还不起贷款的后果是这样的：首先是被不停地催款，然后是上黑名单，最后银行执行查封拍卖你的房子，然后拍卖所得用来还房贷，一般来说拍卖的钱不够还房贷的，这时候你没了房子也要继续还给银行剩余的房贷。（当然，评估你未来都没有还款能力，可能就免了，当坏帐了）

Ps：说的不一定对

Originally posted 2023-01-30 21:36:33.

兵马未动，粮草先行，买房之前优先要清楚自己可以调动的资金（短时间就能集合使用的），最好是准备有5%房产的现金在账户方便付定金。

1.房子位置好，先能给上定金，给上钱的才能买到

2.高估自己支付能力又付不起的，最低损失定金小万了

签完定金协议，就算对方不想买了，也能多收几份定金回来（违约金），当然自己付不起了也一样要多亏。

Originally posted 2023-01-30 21:12:54.

反过来，到老了之后，莫折腾。

价值投资这四个字的核心要义就是告诉你，别折腾了，你已经很有钱了，而且你已经拥有自己的根据地了。在你的根据地里，你就是最懂的那个人，你就守好它，然后做好对冲，再保持自己的流动性，资金不短链，你就是梁山之主。

这就叫价值投资，一旦进入成熟期之后，最重要的是什么?是再也不能错了，一次都不能，明白不?

如果你想要值钱，那么进入成熟期之后，你就要绝对稳定，你一次都不能失手，你要留下一个绝对靠谱的战绩。

在此之前，在你没有成为名医之前，尽量把能犯的错误，都犯过一遍，犯过了，你就有经验了，你就手稳心稳，能成为名医了。

一个姑娘，她选老公的时候，从米都不希望自己是对方的第一个，她希望什么?希望自己是对方的最后一个。她希望这个男孩子身上所有不成熟的点，都被前任女朋友们培养好了，等这个男孩成熟为男人的那一刻，成为她的丈夫。

患者是一样的，市场也是一样的。他们都希望这个医生被很多人命堆成高手，自己再去找这个成熟后的名医。

对散户来讲，交易频繁是大忌，因为样样不如人，本金不如人，消息面不如人，技巧不如人，心态不如人，熟练度不如人。什么都不如人的情况下，藏拙才有利于取胜，暴露的次数越多，领盒饭越早。

个人 VS 赌场，最佳策略是什么?就是只赌一次。只赌一次，那大家各凭运气，赌的次数越多，越趋近于算法的平均值，这就是久赌必输的理论依据。

在投资这件事上，散户们追求长线，尽量降低交易频次，是对的。

但是，忽视了本金和所处的阶段。

年轻的时候，没什么本金积累，赢了也不会富，输了也不会穷。赚钱，对于彼时彼刻年轻人来说，毫无意义，有意义的就一件事，懂，养经验。

如果一件事，你最终一定要做一辈子，最终一定要被迫反复做的话，那就是早熟悉，比晚熟悉强，主动熟悉，比被迫熟悉强。

对于年轻人，能够出得起的代价是什么?就是时间，确切地说，是有效利用时间，是用加快迭代周期的方式，给时间加杠杆。人越往后，时间越来越贵，想去做一件自己不熟悉的事情，可能么?没可能。

人过几十不学艺的说法并不是说一个人老了就没有了学习能力，而是说，随着老去，时间越来越昂贵，贵到根本没有办法切换赛道，假如你越老越便宜，那只能说，你人生这盘棋，前期全下错了。

有钱，肯定投自家生意，苹果会回购自己的股票，因为没人比自己更懂自己，作为一个生意人，如果你看好自家的生意，那么这就是最值得追加投资的。

从未来的角度看，人类的贫富分化总是越来越大的。也就是说你越印钞，越向未来举债，那么未来就会越快的投射在当下，反映出来的结果就是贫富差距加速变大，把未来的差距体现在当下了。

这就是你在美国看到的，疫情，印钞，美国的富豪变得更富有，与此同时CPI奔8个点去了。

放水，让大厂码农的荷包更鼓，让房价起来，让CPI上去，你想想，这是不是我们想要的，是不是我们能承受的？

答案显然是否定的。

如果你有2万块钱，是给20个月收入1000块的人翻番，还是给一个月收入2万块的人翻番？答案显然是前者，前者才更能产生购买力，而且拉动的是内循环（只能去为生存消费）。

后者不一定会去消费的，他生存不差这点钱，他也许攒钱买第二套房去了，给限购增加压力，也许把钱弄到海外去炒股了。

无论他干嘛，无非两种可能，赚了，赔了。

赚了，只能增加贫富差距，制造不稳定因素，赔了，那多半是肉包子打狗，打的还是洋狗。

Originally posted 2022-03-16 09:55:13.